Baukredit in Österreich – Tipps zur Baufinanzierung

Auch heute noch ist der Einzug in das eigene Hauses, vor allem bei jungen Menschen ein fester Bestandteil bei der Planung der Zukunft. Jedoch ist ebenso wie früher das fehlende, eigene Kapital ein Problem, das es zu überwinden gilt. Wenn das eigene Haus nicht selbstständig aus eigener Tasche finanziert werden kann bietet sich die Möglichkeit einen Kredit bei einer Bank aufzunehmen, um die fehlende Summe so aufzubringen.

Da jedoch jeder Kreditgeber nach einer Sicherheit verlangt, um seine Zahlung auch sicher zurückzubekommen ist eine gewisse Menge an Eigenkapital oft eine zwingende Voraussetzung, um überhaupt erst einmal einen Kredit zu erhalten. Ebenso muss der Antragsteller, um einen Kredit zu erlangen ein ausreichend hohes und vor allem regelmäßiges Einkommen nachweisen können. Denn dies wird zukünftig die sichere Abdeckung der Raten gewährleisten.

Das Eigenkapital als Voraussetzung

Nur in den seltensten Fällen wird eine Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital von den Banken gewährt. Deshalb müssen Rücklagen in der geforderten Höhe nachgewiesen werden. Die Höhe, welche bereits bestehen muss kann dabei jedoch stark von Bank zu Bank variieren. Grob kann der Antragsteller jedoch mit 20 bis hin zu 35 Prozent der in Zukunft, durch Erwerb des Wohnobjekts entstehenden Kosten rechnen.

Erst wenn der Nachweis über das Vorliegen der verlangten Summe erbracht worden ist kann der Bezug eines Kredits in Betracht gezogen werden. Dabei sollte von dem zukünftigen Hauseigentümer besonders auf den richtigen Zeitpunkt für den Antrag auf das Darlehn geachtet werden. Je höher die Eigenkapitalsumme ist, desto weniger muss von der Bank geliehen werden. Dadurch kann bares Geld für die anfallenden Zinsen eingespart werden.

Auch kann die Eigenkapitalsumme zur Absicherung bei unerwartet anfallenden Kosten für den Darlehensnehmer genutzt werden. Gerade wenn in dem neuen Wohnobjekt noch Renovierungen anfallen oder es sich um die Finanzierung eines kompletten Bauvorhabens handelt kann es schnell zu unerwarteten Zahlungen kommen. Diese müssen nicht selten sofort getilgt werden, um den Weiterbau oder den Einzug in das Wohnobjekt zu ermöglichen. Auch um eine sichere Rückzahlung der Raten zu gewährleisten ist eine Rücklage, für beide Parteien von enormer Wichtigkeit.
Das Bausparen als Unterstützung

Um sich den Traum vom Eigenheim zu finanzieren kann es hilfreich sein früh mit dem Bausparen zu beginnen. Dabei wird das Kapital, welches für den Bau oder Kauf des Wohnobjekts benötigt wird auf einem Bankkonto angesammelt. Wird dafür ein extra Bausparvertrag abgeschlossen können außerdem höhere Zinsbeträge eingefahren werden, als dies auf einem normalen Girokonto möglich wäre. Auch sind eine staatliche Förderung und die Erlangung eines Baukredits zu besseren Konditionen dadurch oft möglich. Die Höhe für das Eigenkapital, welches bei Antragstellung des Baukredits vorliegen muss ändert sich jedoch nicht.

Die Ausnahme: Finanzierung ohne Eigenkapital

Bei manchen Banken ist auch eine Baufinanzierung ohne eine Eigenkapitalanlage möglich. Dieses Vorgehen bildet jedoch die absolute Ausnahme und funktioniert im Normalfall nur, wenn der Antragsteller andere Bonitäten beim Kreditgeber vorweisen kann. Denkbar wären hier beispielsweise Immobilien, welche zum Zeitpunkt der Antragsstellung im Eigentum des zukünftigen Darlehensnehmers sind.

Der Baukedit ist die Fremdfinanzierung desjenigen Anteils an der Bausumme, der vom Bauherrn nicht selbstfinanzierbar ist. Diese Deckungslücke wird durch einen Baukredit im meistens sechsstelligen Eurobereich geschlossen. Der Kreditgeber ist darauf bedacht, dass der Baukredit zuzüglich der Kreditzinsen pünktlich und in voller Höhe rückzahlbar ist, und dass er auch tatsächlich zurückgezahlt wird.

Monatsrate für Baukredit muss bezahlbar sein

Ein ausschlaggebendes Kriterium für die Vergabe des Baukredites und für seine Höhe ist die Bonität des Bauherrn. Sein monatliches Arbeitseinkommen muss so hoch und sicher sein, dass der Baukredit vollständig zurückgezahlt werden kann. Die Laufzeit beträgt, abhängig von der Kredithöhe und vom Prozentsatz der Tilgung, zwei bis drei Jahrzehnte. Aus Sicht des Kreditgebers muss für diese Zeitdauer, wie es heißt, der Baukredit bedient werden können.

Das kann dann schwierig bis hin zu unmöglich werden, wenn der Bauherr als Erwerbstätiger mit seinem derzeitigen Einkommen im Verlaufe der Baufinanzierung ‚zum Rentner wird‘. Die gesetzliche Altersrente liegt deutlich unter dem letzten Nettoeinkommen; zukünftig kann das mehr als die Hälfte sein. Sofern keine zusätzliche, private Rentenversicherung besteht, um diesen Einkommensverlust auszugleichen, hätte der Bauherr in dieser Situation nicht mehr die notwendige Bonität für einen Baukredit.

Rentenhöhe kennen und rückwärts rechnen

Der Bauherr als Kreditnehmer hat ein eigenes Interesse daran, den Baukredit ohne Probleme bedienen zu können. Gelingt ihm das nicht, drohen Zwangsmaßnahmen des Kreditgebers, bis hin zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Das ist von keiner Seite gewollt. Um diese Situation zu vermeiden, muss der Bauherr zum einen die Kreditlaufzeit im Auge behalten, und zum anderen sein Einkommen nach Ende der Erwerbstätigkeit.

Bei einem gesetzlichen Renteneintrittsalter mit dem 66. Lebensjahr und einer Laufzeit des Baukredites von 25 Jahren kann der Bauherr in etwa bis zum Alter von 40 Jahren mit einem Baukredit rechnen. Dieses Zeitfenster des Kreditgebers sollte auch der Bauherr so bewerten. Jedes zusätzliche Jahr einer späteren Kreditaufnahme fehlt ihm hinten, also zum Ende der Kreditlaufzeit. Jetzt kann im Einzelfall gerechnet und verglichen werden, ob die Tilgung erhöht wird, oder ob Sondertilgungen realistisch sind, um die Kreditlaufzeit zu verkürzen. Sofern das nicht absehbar ist, wird sich die Bank oder Sparkasse nicht darauf einlassen. Entweder werden zusätzliche Sicherheiten wie eine Bankbürgschaft erwartet, oder der Baukredit wird in diesem Lebensalter nicht mehr bewilligt.

Bankbürgschaft von Bürgen als Hausbewohner

Wenn der Baukredit nur mit einer Bankbürgschaft bewilligt wird, dann ist dem Bauherrn weitgehend bewusst, dass er den Schuldendienst kaum bis zur letzten Monatsrate leisten kann.

Er mutet es dem Bürgen zu, für die verbleibende Restschuld nicht nur zu bürgen, sondern sie tatsächlich zu bezahlen. Das muss beiden Seiten klar sein und macht nur dann Sinn, wenn der Bürge einen wirklichen Vorteil davon hat. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er die Immobilie mit bewohnt, oder wenn er der gesetzliche, testamentarisch gesicherte Erbe ist.

Der Bauherr im ‚fortgeschrittenen Alter‘ muss sich vor Augen führen, dass er mit der Aufnahme des Baukredites gleichzeitig die Verpflichtung übernimmt, ihn aus eigener Kraft zurückzuzahlen. Das geht nur

  • mit einem ausreichend hohen Einkommen für die gesamte Kreditlaufzeit
  • mit finanzieller Unterstützung Dritter wie mit einer Bürgschaft

Welche Bank bietet das günstigste Angebot?

Bei der Baufinanzierung verlassen sich die meisten Kreditnehmer immer noch auf ihre Hausbank. Diese ist in den meisten Fällen jedoch nicht der günstigste Anbieter eines Baukredits. Anfragen bei verschiedenen Banken oder das Engagement eines Finanzmaklers bringt in der Regel ein günstigeres Angebot hervor. Doch, welcher Bank bietet allgemein den günstigsten Baukredit an?

Eine Pauschalaussage über die günstigste Bank kann nicht getroffen werden.

Die Eckdaten eines Baukredits bestimmen die Konditionen des Kredits. Diese Kriterien werden jedoch von jeder Bank anders gewertet und dementsprechend anders in die Berechnung der Kreditkonditionen aufgenommen. Zu den Eckdaten gehören:

1. Höhe des Darlehens
2. Laufzeit der Zinsbindung bzw. des Gesamtdarlehens
3. Höhe der anfänglichen Tilgungsleistung
4. eingeräumte Sondertilgungsoption

Generell lässt sich sagen, dass Kredite mit einer geringeren Zinsbindungsfrist günstigere Zinskonditionen aufweisen, wie länger laufende. Allerdings erhöht sich der Zinssatz normalerweise mit einer erhöhten Tilgungsleistung und einer hohen Sondertilgungsoption um einige Zehntel. Bei der Höhe des Darlehens sind noch weitere Kriterien entscheidend, die das Einkommen des Kreditnehmers betreffen.

Wichtig: Genaue Planung & Finanzierung

Neben den Eckdaten des Kredits sind die persönlichen finanziellen Verhältnisse von entscheidender Bedeutung für die Höhe der Darlehensverzinsung, die den Kredit entsprechend verteuert oder verbilligt. Je besser die persönliche Bonität ist, desto bessere Zinskonditionen werden in der Regel angeboten.


Menschen mit hohen Ersparnissen und einem guten Einkommen, die ihr Bauvorhaben mit nicht mehr, wie 60% der Gesamtkosten, finanzieren müssen bekommen relativ günstige Zinskonditionen. Menschen, deren Einkommen niedrig und praktisch keine Ersparnisse vorhanden sind, müssen aufgrund des von der Bank festgesetzten höheren Ausfallrisikos einen Zinsaufschlag hinnehmen, der über die gesamte Kreditlaufzeit teuer werden kann.

Welche Fördermaßnahmen verbilligen den Baukredit?

Um den Baukredit günstiger zu machen, können Förderdarlehen bei den öffentlichen Förderbanken, wie der KfW, beantragt werden. Hier gibt es Förderungen in Form von zinsvergünstigten Darlehen oder einem Zuschuss für bestimmte Maßnahmen, wenn beispielsweise Bestandsimmobilien energetisch saniert werden oder Neubauten bestimmte Energiestandards erfüllen. Zusätzlich bieten Landesbanken Förderungen für junge Familien oder Senioren an, damit diese zinsgünstiger bauen können. Dies erfolgt meist in Form von Darlehen mit einem ermäßigten Schuldzins.

Wie beeinflusst eine schnelle Tilgung die Kosten des Baukredits?

Ganz entscheidend für einen günstigen Baukredit ist eine schnelle Tilgung. Je schneller ein Kredit getilgt ist, desto weniger Zinsen fallen an. Wird beispielsweise jedes Jahr eine Sondertilgung ausgenutzt, ist der Kredit schneller bezahlt und für jeden Betrag, der durch die Sondertilgung abgetragen wird, fallen weniger Zinsen auf das restliche Darlehen an. Somit sind Darlehen, die nach 15 Jahren bezahlt sind günstiger, wie Darlehen, die nach 20 Jahren getilgt sind, wenn die anfängliche Zinsbelastung gleich hoch ist.

Bei der Auswahl des Baukredits muss der Darlehensnehmer auf verschiedene Kreditkonditionen achten, die sich bei jeder Bank leicht unterscheiden. Daher ist eine pauschale Aussage über die günstigste Bank bei einem Baukredit nicht zu machen.

Auf jeden Fall sollten Kreditsuchende immer verschiedene Angebote unter gegebenen Konditionen prüfen, um den günstigsten Kredit für sich zu finden. Ein solcher Vergleich spart leicht mehrere tausend Euro ein.

Voraussetzungen für den Hauskredit

Ein Bauvorhaben ist nicht nur allgemein mit einem hohen Aufwand in Fragen der Planung verbunden. Auch und gerade dann, wenn es um die finanzielle Umsetzung des Plans geht, sieht man sich mit einer großen Herausforderung konfrontiert. Die Thematik eines Baukredits stellt sich zumindest für die meisten Menschen unweigerlich, doch sollten in diesem Zusammenhang einige Dinge beachtet und bedacht werden.

Eigenkapital und Finanzierung

Eine grundlegende Aufgabe im Vorfeld der Planung ist selbstverständlich darin zu sehen, einen Überblick über die eigenen zur Verfügung stehenden Geldmittel zu gewinnen. Kann ein gewisser Teil der Gesamtsumme aus eigener Tasche aufgebracht werden, so ist dies sicherlich von Vorteil.

Früher wurde allgemein davon ausgegangen, dass etwa zwanzig Prozent des gesamten Preises als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Heutzutage dagegen gilt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital als durchaus möglich. In allen Fällen empfiehlt sich das Einholen möglichst vieler verschiedener Angebote, sodass ein Überblick über alle sich bietenden Optionen der Baufinanzierung entsteht.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Abseits der grundlegenden Faktoren, wie sie zum Beispiel in einem festen Wohnsitz in Deutschland zu sehen sind, ist vor allen Dingen die finanzielle Situation des Antragsstellers entscheidend. Wird ein Darlehen aufgenommen, so muss die daraus entstehende Belastung durch das zur Verfügung stehende Einkommen bewältigt werden können. Ein regelmäßiges und solides Einkommen ist somit unerlässlich und wirkt sich umso vorteilhafter aus, wenn es mit einer als positiv zu bewertenden beruflichen Perspektive einhergeht.

Tipp: Bei dem Wohnraumfinanzierung vorab alle Angebote vergleichen

Geht es um die Prüfung der eigenen Bonität, so sollten negative Schufa-Einträge vermieden werden. Ist ein potentieller Kreditnehmer in der Vergangenheit durch ein nicht-vertragsgemäßes Verhalten im Zusammenhang mit der Bezahlung von Käufen oder Krediten aufgefallen, so kann dies die zukünftigen Geschäfte beeinflussen. Wurde beispielsweise ein Kredit durch eine Bank gekündigt, kann dies wohl als Ausschlusskriterium für die Aufnahme eines Baukredits betrachtet werden. Hier stellen solche Institute, die einen Kredit ohne vorheriges Einholen einer Schufa-Auskunft ermöglichen, die verbleibende Option dar.

Hypothek und Grundschuld

Ein wesentlicher Bestandteil einer Baufinanzierung ist im Anbieten einer Sicherheit zu sehen, die in den meisten Fällen die Immobilie selbst darstellt. Dies bedeutet, dass sich der Kreditgeber ein sogenanntes Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen lässt, die ihn für den Fall schützt, dass es zu einer Unfähigkeit der Schuldentilgung kommt. Durch den Eintrag würde der Kreditgeber beispielsweise den Erlös aus einer Zwangsversteigerung erhalten.

An dieser Stelle ist ferner zu beachten, dass die Höhe der Schuld in einem schlüssigen Verhältnis zum Wert der Immobilie stehen muss. Eine Hypothek wird dann aus dem Grundbuch gelöscht, wenn das Darlehen beglichen ist. Die Grundschuld kann auch danach bestehen bleiben, wenn der Eigentümer keine Löschungsbewilligung beantragt.

Arten der Auszahlung

Es sollte ebenso einkalkuliert werden, dass sich die Auszahlungsmodalitäten bei Hauskauf und Hausbau unterscheiden. Während die gesamte Summe im Falle des Erwerbs einer Immobilie mit dem eingegangenen Kauf ausgezahlt wird, hängt die Auszahlung beim Errichten einer Immobilie von den jeweiligen Fortschritten des Bauvorhabens ab. Wurden einzelne Etappenziele erreicht, so sollte dies beispielsweise vom zuständigen Architekten bescheinigt werden.

  • möglichst viele Angebote vergleichen
  • Eigenkapital und Bonität überprüfen
  • langfristige finanzielle Belastung einkalkulieren
  • Hypothek oder Grundschuld beachten
  • verschiedene Arten der Finanzierungsauszahlungen beachten

Wie findet man die beste Bank?

Der Traum vom eigenen Heim muss auch finanziert werden. Daher kommen viele Familien nicht um einen Baukredit herum. Bei der Frage, an welche Bank man sich wenden sollte, gibt es aber vieles zu beachten. Oft ist die Suche nach der passenden Bank genauso wichtig wie sie Suche nach dem passenden Kreditangebot.
Was sollte eine Bank bieten?

Damit eine Bank für einen Interessenten überhaupt in Frage kommt, sollte sie gewisse Grundzüge bieten. Die meisten davon kann man über die Internetseite der Bank erfragen oder in einem unverbindlichen Gespräch mit den Mitarbeitern, bevor man einen Termin mit einem Berater machen lässt.

Die wichtigsten Punkte sollten sein:

  • Eine ausführliche Beratung
  • Die Möglichkeit der Sondertilgung
  • Der Einbau von Sonderdarlehen der KfW oder aus den Riester-Programmen
  • Einen festen Ansprechpartner
  • Langjährige Erfahrung auf dem Gebiet Baufinanzierungen

Allein schon anhand dieser Kriterien fallen bereits viele Banken weg. Vor allem die Direkt-Banken, die es nur im Internet gibt, sollte man meiden. Zwar sind ihre Angebote gut, doch eine ausführliche Beratung gibt es hier kaum. Diesen Dienst sollten nur Kaufinteressenten nutzen, die sich auf dem Kreditmarkt und mit der Materie der Baufinanzierung auskennen. Für jeden anderen ist der Besuch bei einer örtlichen Bank besser geeignet.

Die Hausbank oder eine fremde Bank

Viele Hausbauer wenden sich für eine Finanzierung an ihre Hausbank. Das mag einfacher sein, kann aber den Blick für günstigere Konditionen bei anderen Banken versperren.
Wer sich bei mehreren Banken informieren will, tut gut daran, zuerst einen einfachen Vergleich über das Internet vorzunehmen.

Tipp: Monatliche Rate so wählen dass diese noch etwas Spielraum lässt

Mit Vergleichsseiten und Kundenerfahrungen ist es sehr leicht, den Kreis möglicher Banken einzuschränken. Erst dann lohnt es sich, einen festen Termin zu machen.
Die Erfahrung sagt, dass die Hausbank nur in wenigen Fällen wirklich die besten Konditionen bietet. Wer ein wenig zusätzliche Arbeit nicht scheut, kann hier viel Geld sparen.

Hilfe bei der Suche nach der besten Bank

Wem die Suche zu viel ist, kann sich an Finanzzeitschriften wie „Finanztest“ oder die „Stiftung Warentest“ wenden. Auch sie überprüfen immer wieder Banken auf Leistungen und Beratung und decken dabei Fehler auf, von denen die Verbraucher oft gar nichts ahnen.

Eine andere Hilfe sind Verbraucherplattformen im Internet. Hier können Menschen ihre Erfahrungen mit Banken, Versicherungen und anderen Anbietern öffentlich machen und sich gegenseitig Hilfe und Rat geben.

Wie sollte ein gutes Gespräch ablaufen?

In einem guten Beratungsgespräch sollte der Berater vor allem auf die Wünsche der Kunden eingehen. Seien diese eine schnelle Abzahlung, eine lange Laufzeit oder die Möglichkeit flexibler Raten. Auf keinen Fall sollten sich Interessenten überreden lassen, ein Angebot anzunehmen, das ihren Wünschen zuwider spricht.

Auch die Angebot der Bank für kommunalen Wiederaufbau (KfW) oder Rieser-Wohnen sollten angeboten werden. Diese Sonderförderungen vom Staat können nicht direkt vom Bauherren beantragt werden, sondern laufen über die Banken. Ihr Vorteil ist, dass sie sehr geringe Zinsen haben.

Um sie aber nutzen zu können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt werden. Welche Programme für das eigene Heim genutzt werden können, sollte ebenfalls teil eines guten Beratungsgesprächs sein. Zu guter Letzt ist es ratsam, ein erstelltes Angebot erst einmal zu prüfen. Daheim und in aller Ruhe fallen einem oft noch Dinge ein, die man geklärt haben möchte.

Wer erhält eine Immobilienfinanzierung?

Die Finanzierung eines Bauvorhabens oder Hauskaufs ist wohl mit Fug und Recht als der anspruchsvollste Teil der gesamten Planung zu bezeichnen, geht es um alle notwendigen und zu beachtenden Schritte, die im Vorfeld zu meistern sind.

Die Angebote für Baukredite sind zahlreich und vielfältig, sodass ein Kunde vor eine breite Auswahl gestellt wird. Doch auch der Kreditnehmer selbst sollte sichergehen, dass er alle relevanten Kriterien, die letztlich über die Bewilligung eines Kredits entscheiden, erfüllt.

Das Alter des Kreditkunden

Auch wenn die Zeiten, in denen eine Baufinanzierung in einem fortgeschrittenen Alter nahezu unmöglich war, der Vergangenheit angehören, können auf Kreditnehmer ab einem Lebensalter von etwa fünfzig Jahren andere beziehungsweise mehr Auflagen zukommen, soll eine Finanzierung bewilligt werden.

Tipp: Varianten der Wohnbaufinanzierung vergleichen

Einige Beispiele für die sich unterscheidenden Reglementierungen können unter anderem darin gesehen werden, dass der Kreditgeber anfänglich eine höhere Mindesttilgung pro Jahr verlangt oder dass Beleihungsgrenzen definiert werden, die sich auf sechzig bis achtzig Prozent des Immobilienwertes belaufen. Unter Umständen kann es gar zu der Forderung kommen, dass ein Erbe den Kreditvertrag mit unterzeichnen muss, sodass für die Bank auch im Falle des Ablebens des eigentlichen Kreditnehmers eine direkte Ordnung geschaffen ist.

Bonität und Schufa/KSV Auskunft

Die Bewilligung eines Kredits ist auch im Bereich der Baufinanzierung zumindest in den meisten Fällen mit der Schufa verbunden. Der Name Schufa steht für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Die Schufa ist eine Wirtschaftsauskunftei, die ihre Vertragspartner, zu denen beispielsweise Banken gehören, vor Risiken bei der Kreditvergabe schützt. Die hierfür aussagekräftigen Informationen über Kreditnehmer bezieht die Schufa von ihren Partnern.

Kommt es zu Situationen beziehungsweise Vorfällen, die von der Schufa als „nicht-vertragsgemäßes Verhalten“ bezeichnet werden, wird dies von der Auskunftei für einen gewissen Zeitraum als Information gespeichert. Ein solches nicht-vertragsgemäßes Verhalten können beispielsweise Zahlungsausfälle und Kredite, die von der Bank gekündigt wurden, darstellen. Die Folge ist ein negativer Schufa-Eintrag, der letztlich je nach Schwere der Auffälligkeit dazu führen kann, dass Banken einen Kredit verweigern.

Soll es zu einer Baufinanzierung trotz negativer Schufa-Einträge kommen, so kann nach Instituten Ausschau gehalten werden, die eine Kreditvergabe nicht vom vorhergehenden Einholen einer Schufa-Auskunft abhängig machen. Auch in diesen Fällen ist allerdings darauf zu achten, dass ein ausreichendes und regelmäßiges Einkommen vorzuweisen ist.

Ein geregeltes, ausreichendes Einkommen

Damit ein Kreditinstitut von einer konstanten und soliden Tilgung eines gewährten Darlehens ausgehen kann, muss der Antragssteller ein regelmäßiges und gesichertes Einkommen vorweisen. Unter diesem Gesichtspunkt ist auch einzukalkulieren, dass die monatliche Belastung nicht nur an sich zu bewältigen sein muss, sondern möglichst auch genügend Spielraum für das sonstige Leben lassen sollte.

Ebenso ist es natürlich von Vorteil, wenn ein gewisses Eigenkapital bereitsteht, durch welches die benötigte Finanzierung etwas geringer ausfällt. Galt das Vorhandensein von eben diesem Eigenkapital früher noch als Grundlage einer Baufinanzierung, so ist das Erhalten eines Baukredits heutzutage auch ohne eigenes und bereitstehendes Vermögen möglich.

Zusammenfassung

  • abweichende Konditionen im fortgeschrittenen Alter
  • es sollten möglichst keine negativen Schufa-Einträge vorliegen
  • ein ausreichendes und regelmäßiges Einkommen sollte vorhanden sein
  • die monatliche Belastung sollte vernünftig kalkuliert werden
  • Eigenkapital ist hilfreich

Was brauche ich für einen Wohnkredit?

Wer vor hat einen Baukredit zu beantragen, muss bei der Bank oder dem jeweiligen Geldinstitut einige persönliche Unterlagen einreichen. Danach findet vom Institut eine Kreditüberprüfung statt, damit es am Ende zu einer Entscheidung kommt, ob ein Kredit gewährt werden kann oder auch nicht. Bereits vor einem Gespräch beim Geldinstitut sollten alle wichtigen Dokumente vorhanden sein, damit diese dann dem Berater ausgehändigt werden können.

Tipp: Höhe der notwendigen Kreditsumme vorab genau berechnen

Folgende Unterlagen werden für einen Baukredit benötigt:

  • Aktuelle Einkommensnachweise (Abrechnungen oder Kontoauszüge)
  • Nachweise über vorhandenes Eigenkapital (Auszüge aus Sparbüchern, Sparverträgen oder kapitalbildenden Versicherungen)
  • Angaben und Nachweise von Bürgen (Gläubiger)
  • Personalausweis
  • Genaue Unterlagen zum Objekt (Haus, Wohnung oder der Baumaßnahme)

Kreditwürdigkeit – Bonität führt zu besseren Zinssätzen

Sobald der Bank ein Darlehensantrag vorliegt, fängt diese an die vorhandenen Unterlagen zu prüfen und auszuwerten. Dabei möchte sich das Geldinstitut ein genaues Bild von der Kreditwürdigkeit des Kunden machen.

Dazu werden auf jeden Fall genaue Auskünfte über das Einkommen, vorhandene Sicherheiten und dem Eigenkapital erwartet. Außerdem möchte das Geldhaus wissen, ob eine fristgerechte Rückzahlung vom Kredit möglich ist, denn bei einer Zahlungsunfähigkeit kann es dazu kommen, dass das erworbene Objekt verkauft oder sogar zwangsversteigert wird. Damit wird sichergestellt, dass die noch offene Darlehenssummer von den Einnahmen gedeckt werden kann.

Der Einkommensnachweis

Eine der wichtigsten Unterlagen bei einem Kreditantrag ist der Einkommensnachweis. Hier reichen in den meisten Fällen die Abrechnungen der letzten drei Monate aus. Außerdem sollte ein vollständiger Steuerbescheid der Bank vorliegen. Ist der Kreditnehmer bereits im Rentenalter müssen die entsprechenden Rentenbescheinigungen und ein aktueller Steuerbescheid vorgelegt werden.

Wer als Freiberufler oder Selbstständiger arbeitet, benötigt bei einem Baukredit eine aktuelle Bilanz, sowie eine genaue Gewinn- und Verlustrechnung. Außerdem verlangen viele Geldinstitute zudem noch betriebswirtschaftliche Auswertungen. Bei einer Kreditvergabe ist auch die Vorlage einer Kopie vom Personalausweis notwendig (Vorder- und Rückseite).
Vorhandenes Eigenkapital

Bei einem Antrag für einen Baukredit ist zudem der Nachweis über vorhandenes Eigenkapital sehr wichtig. Denn je mehr Kapital der Kreditnehmer mit in die Finanzierung einbringen kann, umso besser stehen die Chancen auf einen positiven Abschluss. Dabei sollten Unterlagen wie zum Beispiel Kontoauszüge, Depotauszüge, Sparbücher oder sonstige Belege unbedingt eingereicht werden. Auch Gelder von Familienangehörigen oder Verwandten können in Form von Belegen nachgewiesen werden.

Außerdem ist der Antragsteller verpflichtet genaue Angaben zu bestehenden Zahlungsverpflichtungen zu machen. Dazu zählen zum Beispiel Unterhaltszahlungen oder Kreditverpflichtungen von bereits laufenden Beträgen.

Zudem interessieren sich die Geldhäuser welche Versicherungen bereits abgeschlossen wurden. Eine Risikolebensversicherung oder eine Feuerversicherung bei Neubauten ist hier oftmals ein „Muss“ damit ein Baukredit überhaupt bewilligt werden kann. Auch eine Restschuldversicherung im Todesfall ist sehr hilfreich.

Unterlagen zum Objekt

Damit sich das Geldinstitut einen genauen Überblick über die Maßnahme machen kann, müssen entsprechende Unterlagen über das jeweilige Objekt eingereicht werden. Dazu zählen zum Beispiel ein Auszug aus dem Grundbuch, ein Lageplan und ein Grundriss. Außerdem sollten aktuelle Fotos und ein Kaufvertrag vorliegen. Wird der Baukredit für einen Neubau genutzt, müssen eine genaue Baubeschreibung und eine kalkulierte Baukostenrechnung eingereicht werden. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist eine genaue Teilungserklärung notwendig.

Wie erfolgt die Auszahlung?

Von der Planung Ihres Traumhauses bis zur Verwirklichung kann es ein weiter Weg sein. Eine ganz wichtige Etappe auf diesem Weg ist die Auszahlung Ihres Darlehens. Bevor es soweit ist, muss der Darlehensvertrag abgeschlossen werden.

Auf Grundlage dieses Vertrages verpflichtet sich der Darlehensgeber, Ihnen einen vereinbarten Betrag für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung zu stellen. Ihre Aufgabe im Darlehensvertrag ist es, sich zu verpflichten, den bereitgestellten Betrag, die Zinsen und eventuell anfallende Gebühren nach Vereinbarung zurückzuzahlen.

Erst vergleichen, dann unterschreiben

Wenn Sie bei einem Notar Ihren Kauf- bzw. Bauvertrag unterschreiben, sollten Sie im Vorfeld bereits den Darlehensvertrag vorbereitet haben. Immer wieder passiert es, dass die Bank nach Abschluss des Vertrages beim Notar das Darlehen ablehnt, weil entweder die Sicherheiten nicht reichen oder die Bank die Bonität des potenziellen Kreditnehmers als zu gering einstuft.

Wann sollte man die Finanzierung abschließen?

Daraus resultierend müsste der Vertrag rückgängig gemacht werden. Für den Käufer ist das in der Regel mit hohen Kosten verbunden. Der Darlehensvertrag sollte vorbereitet, aber nicht vor der Einigung beim Notar unterschrieben werden.

Bestandteile eines Darlehensvertrages

Um genau zu wissen, wie hoch Ihr Darlehen sein muss und wie er ausgezahlt wird, sollten Sie die üblichen Bestandteile ihres Vertrages kennen. Zu einem Darlehensvertrag gehören mindestens zwei Partner, das sind Sie als Darlehensnehmer und in den meisten Fällen eine Bank oder Bausparkasse als Darlehensgeber. Ihr Darlehensvertrag sollte folgende Fakten enthalten:

  • die Höhe des Darlehens, Jahr,
  • den Zinssatz, Jahr,
  • den Verwendungszweck, Jahr,
  • die Auszahlungsmodalitäten, Jahr,
  • die Dauer der Zinsfestschreibung, Jahr,
  • den anfänglichen effektiven Zinssatz pro Jahr,
  • sowie die Nebenkosten Jahr,

Zusätzlich werden Kreditsicherheiten und die Darlehensbedingungen schriftlich festgehalten.

Das Wichtigste für Sie – die Auszahlung

Für die Auszahlung gibt es verschiedene Varianten. In der Regel wird bei einem Hauskauf die gesamte Summe einige Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Darlehensgeber ausgezahlt. Die Konditionen dazu werden im Vorfeld zwischen Ihnen und dem Darlehensgeber vereinbart. Die Kaufsumme wird durch Sie an den Verkäufer weitergereicht.

Wenn Sie dagegen ein Haus bauen, wird das Darlehen in der Regel in mehreren Raten ausgezahlt. In den meisten Fällen wird im Vorfeld genau ausgehandelt, nach welchem Bauabschnitt der Darlehensgeber einen Teilbetrag auszahlt. Der Darlehensgeber ist verpflichtet, den kompletten Betrag für Sie jederzeit zur Verfügung zu halten. Dafür zahlen Sie für die gesamte Laufzeit sogenannte Bereitstellungszinsen auf den Betrag der Darlehenssumme, der noch nicht zur Zahlung angewiesen ist.

Für bereits ausgezahlte Beträge gilt der vereinbarte Zinssatz. Wann welcher Betrag ausgezahlt wird, wird im Darlehensvertrag schriftlich fixiert. Um Rechnungen zu begleichen, müssen Sie keinen neuen Antrag beim Darlehensgeber stellen. Es ist ausreichend, wenn Sie die entsprechenden Rechnungen einreichen oder den nächsten Teilbetrag ihres Darlehens anfordern. Der Darlehensgeber ist verpflichtet, den vereinbarten Betrag innerhalb kürzester Zeit an Sie auszuzahlen. Je nachdem, was im Darlehensvertrag vereinbart ist, kann die Bank unter Umständen darauf bestehen, in vorhandene Rechnungen Einsicht zu nehmen. Eine andere Variante ist es, nach dem Fortlauf der Bauarbeiten abzurechnen. In beiden Fällen ist die Auszahlung einfach und geht schnell vonstatten.

Wie schnell wird der Kreditantrag genehmigt?

Beim Kauf der favorisierten Immobilie kann die schnelle Zusage eines Baukredits den Ausschlag geben, ob ein potentieller Käufer die Immobilie erhält oder nicht. Gerade in Ballungsräumen mit einer großen Nachfrage ist die Geschwindigkeit oft entscheidend. Doch, wie lange dauert eigentlich die Zusage bzw. die Auszahlung eines Baukredits?

Gut vorbereitete Unterlagen sind das A und O

Die Dauer der Genehmigung des Baukredits hängt ganz entscheidend von der Qualität der vorgelegten Unterlagen ab. Um hier ein schnelle Bearbeitung zu gewährleisten, muss der Interessent eine Aufstellung seines Vermögens bzw. seiner monatlichen Einnahmen und Ausgaben einreichen. Hierzu gehören unbedingt die Lohnabrechnungen, Zinsaufstellungen und bei Renten oder Mieteinnahmen, die Bescheide und Mietverträge. Hieraus kann der Berater errechnen, wie hoch die Einnahmen im Monat sind.

Was ist die Ausgabenpauschale?

Von diesen zieht er dann die Ausgabenpauschale ab, um zu sehen, wie hoch die mögliche Finanzierungsrate ausfallen kann. Die Ausgabenpauschale wird von jeder Bank festgesetzt und richtet sich nach der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen.

Eine Kreditanfrage kann mit diesen Unterlagen unabhängig vom zu erwerbenden Objekt gestellt werden. So weiß die Bank bereits, ob eine ausreichende Liquidität und Schuldentilgungsfähigkeit für den Erwerb einer Immobilie vorhanden ist. In diesem Zusammenhang kann dann auch gleich von der Bank eine Schufa-Auskunft eingeholt werden, da eine negativer Eintrag gerade bei Baukrediten meist zu einer Absage führt. Nach der Sichtung der Unterlagen kann der Kundenbetreuer meist schon eine Aussage treffen, ob und in welcher Höhe ein Kredit genehmigt wird. Dieser Prozess dauert normalerweise nicht länger, wie eine Woche.

Wie lange dauert die Genehmigung nachdem ein geeignetes Objekt gefunden wurde?

Wenn von der Bank bereits eine positive Zusage vorliegt, dass das eine Finanzierung möglich ist, muss die Bank das betreffende Objekt noch bewerten, da in der Regel eine Grundschuld eingetragen werden muss, die den Baukredit besichert. Bei Baugrundstücken wird der ortsübliche Wert des Objekts angenommen und der Wert des später errichteten Hauses, welchen der Bauherr per Baukostenaufstellung und Entwurf des Architekten nachweisen muss.

Für Bestandsimmobilien muss entweder eine Schätzung eines zertifizierten Gutachters erfolgen oder eine Kreditsumme gewählt werden, bei der allein schon der Grundstückswert diesen Betrag abdeckt. Eine Baukostenaufstellung oder eine Schätzung einer Bestandsimmobilie kann einige Zeit in Anspruch nehmen und eine Finanzierungszusage um mehrere Wochen hinauszögern. Einige Banken verlassen sich bei Bestandsimmobilien auf die Wertermittlung des Maklers und die Finanzierung wird innerhalb einer Woche genehmigt.

Wann wird der Kredit nach der Zusage ausbezahlt?

Hier kommt es darauf an, ob eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau finanziert wird. Bei einer Bestandsimmobilie wird der Kreditbetrag nach Vorliegen des Notarvertrags und der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch zum im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt veranlasst. Dies kann somit bereits wenige Tage nach Erhalt der Finanzierungszusage geschehen. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags benötigt das Notariat durchschnittlich noch eine Woche, bis die Grundbucheintragung erfolgt ist.

Wird ein neues Haus gebaut, teilt die finanzierende Bank den Kredit mit Baubeginn zu und der Bauherr muss die Beträge dem jeweiligen Bauabschnitt entsprechend abrufen. Hier zieht sich die Auszahlung des Kredits über die gesamte Bauphase hinweg.

Somit kann bei einer guten Vorbereitung zwischen der Finanzierungsanfrage und der Auszahlung ein Zeitraum von ca. 2 Wochen und mehreren Monaten liegen.

Informationen zur Baufinanzierung in Österreich

Für die meisten Menschen ist die Anschaffung eines Hauses oder einer eigenen Wohnung wahrscheinlich das spannendste Projekt ihres Lebens und wohl auch die beträchtlichste Investition. Aus diesem Grunde sollte die Finanzierung unbedingt sorgfältig durchdacht sein. Dies ist von immenser Bedeutung, da sie ein fixer Ausgabeposten über oft mehrere Jahrzehnte sein wird.

Tipp: Für Familien lohnt es sich frühzeitig eine Immobilie zu finanzieren

Zunächst sollte die Summe, die in Raten an die Bank zurückgezahlt werden kann, kalkuliert werden. Hier sollte unbedingt gewissenhaft vorgegangen und nichts ausgeschmückt werden. Häufig werden Zahlungen, die jährlich oder halbjährlich fällig sind, beispielsweise Versicherungsraten, bei der Kalkulation vergessen. Auch Förderungsmöglichkeiten, z.B. für den Bau von Niedrigenergie-Häusern, sollten recherchiert werden.

Der Finanzierungsplan

Der Finanzierungsplan steht am Beginn einer jeden Immobilienfinanzierung. Hier wird das Eigenkapital, das aufgebracht werden kann, dem Kaufpreis gegenüber gestellt. Die daraus resultierende Differenz muss nun mit Fremdkapital aufgebracht werden.

Zu beachten ist ferner, dass der reine Kaufpreis nicht allein ausschlaggebend ist. Nebenkosten, wie beispielsweise Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten machen circa zehn Prozent der Kaufsumme aus. Hinzu können ebenfalls noch Kosten für eventuelle Renovierungsarbeiten der Immobilie kommen. In den letzten Jahren sind die Nebenkosten nicht unerheblich gestiegen, da die meisten Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht haben.

Ideale Eigenkapitalhöhe für die Baufinanzierung

Das Eigenkapital sollte idealerweise wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises betragen und die gesamten Nebenkosten abdecken. Realistisch gesehen wird die Aufbringung einer solch enormen Summe jedoch den meisten Menschen nicht gelingen. Das Eigenkapital sollte aber unbedingt in Höhe der kompletten Nebenkosten vorhanden sein. Die Finanzierung einer Immobilie ganz ohne Eigenkapital ist nicht ratsam. In diesem Falle würden die Banken, aufgrund des höheren Risikos, einen massiven Zinsaufschlag auf den gesamten Kredit erheben.

Ein relativ hohes Eigenkapital vermindert aber nicht nur die monatlichen Ratenzahlungen. Es dient auch zur finanziellen Absicherung, falls die Immobilie noch während die Finanzierung läuft verkauft werden soll. Das Risiko, dass der Verkaufserlös nicht ausreichend ist, um den Kredit abzuzahlen, ist dann wesentlich geringer.

Ebenso wichtig für die Immobilienfinanzierung wie das vorhandene Eigenkapital, ist die monatliche Belastung, die monatlich aufzubringen ist. Als Faustregel gilt, dass maximal 40 Prozent des Nettoeikommens fürs Wohnen gezahlt werden sollten. Darin sollten auch alle anfallenden Nebenkosten der Immobilie enthalten sein. Als realistischer Wert pro Quadratmeter gelten 2,50 bis drei Euro.

Da die Ratenzahlungen jahrzehntelang getätigt werden müssen, und durchaus über 20 Jahre andauern können, sollten für unkalkulierbare Notfälle, wie Jobwechsel mit niedrigerem Gehalt, Ausfall eines zweiten Gehaltes etc., finanzielle Reserven vorhanden sein.

Formen der Finanzierung

Die klassische Form der Finanzierung ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in einer Kombination aus Zinsen und Tilgung. Die Höhe des Zinssatzes wird im Finanzierungsvertrag festgelegt. Vorteilhaft ist, dass die monatlichen Raten in gleicher Höhe bleiben.

Allerdings ist es so auch unmöglich von Zinsentiefs zu profitieren. Wird von einem Tilgungsträger eine größere Summe als die Kreditsumme kostet erwirtschaftet, macht ein sogenannter endfälliger Kredit und Tilgungsträger Sinn. Hier ist jedoch zu beachten, dass bei einem endfälligen Kredit, die Strategien zur Tilgung unveränderbar sind. Auch die ursprüngliche Kreditsumme bleibt bis zum Ende der Laufzeit gleich. Ebenso das Währungsrisiko liegt beim Kreditnehmer.

Wie lange dauert die Abzahlung?

Mithilfe eines Tilgungsrechners können Bauherren errechnen, wie lange die Rückzahlung des Darlehens dauert. Hierbei wird der Darlehensbetrag eingegeben und zu welchem Zeitpunkt die Auszahlung des Darlehens erfolgt. Meist kommt es bei einer Baufinanzierung nach einem Vertragsabschluss nicht sofort zu einer Auszahlung, da die Finanzierung vom Baufortschritt abhängig ist.

Wie erfolgt die Rückzahlung?

Anders als bei sonstigen Ratenkrediten erfolgt die Zahlung nicht monatlich, sondern je nach Vereinbarung vierteljährlich, halbjährlich beziehungsweise jährlich. Für diese Auskünfte benötigt der Rechner eine präzise Errechnung der Laufzeit.

Zudem sollten Angaben über diese Zeitspanne die Höhe der Sollzinsen angegeben und ermittelt werden, welchen Zinssatz der Bauherr für die Finanzierung bezahlen muss. Des Weiteren benötigt der Tilgungsrechner den Prozentsatz, den der Bauherr zu Anfang der Tilgung leisten kann.

Nach Eingabe aller geforderten Daten erhält der Darlehensnehmer die Angaben darüber, wie lange die Tilgungszeit dauert. Mit einem weiteren Mausklick erhält er Einsicht in einen detaillierten Tilgungsplan, sodass der Bauherr eine auf längere Sicht optimale Finanzplanung durchführen kann.

Zinsbindungsfrist läuft aus, wie hoch ist die Restschuld?

Neben der Tilgungsfrist bietet der Rechner auch die Möglichkeit Erkundigungen einziehen, welche Restschuld nach Beenden der Bindungsfrist noch für die Sollzinsen zu zahlen ist. Bei einem Baukredit wird eine langjährige Zinsbindung der Sollzinsen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer vereinbart, wobei diese Zeitspanne je nach Höhe des Darlehens zwischen 5 und 30 Jahren liegt. Je geringer die Sollzinsen, desto länger sollte die Bindungsfrist sein. Da es sich bei einer Baufinanzierung um einen größeren Betrag handelt, ist der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung meist nicht abgezahlt. Von daher zeigt der Rechner auch die Höhe des restlichen Darlehens an, welche nach Ende der Frist noch besteht. Deshalb sollte sich der Darlehensnehmer rechtzeitig nach einer Anschlussfinanzierung erkundigen.

Vorteile eines Forward-Darlehens

Mithilfe eines Forward-Darlehens können sich Bauherren eine rechtzeitige Anschlussfinanzierung zu einem guten Zinssatz sichern. Rechnet der Darlehensnehmer mit steigenden Zinsen in den Folgejahren, kann er durch das Forward Darlehen bereits viele Jahre vor Ende der Zinsbindung einen geringen Zinssatz für die Sollzinsen vereinbaren. Für die Garantie des künftigen Zinssatzes berechnet der Kreditgeber einen entsprechenden Zinsaufschlag.

Neben den Tilgungsraten kann der Bauherr durch Sonderzahlungen den Baukredit schneller abzahlen. Mindestens einmal im Jahr sollte man durchrechnen, wie es um die Baufinanzierung steht. Wie viel wurde bereits getilgt und wie viel von dem Darlehen muss noch zurückgezahlt werden. Wie lässt sich die Zinsbelastung reduzieren, damit die Raten schneller abgezahlt sind? Bei aller Planung sollte allerdings die gesamte Situation im Blick bleiben. Eine sehr gute Möglichkeit die Zinsbelastung zu vermindern ist die Sondertilgung.
Vorteile einer Sonderzahlung

Mithilfe dieser hat der Bauherr jährlich die Möglichkeit zusätzlich der monatlichen Raten eine bestimmte Summe zu tilgen. Dieses ist besonders vorteilhaft, da sich diese Summe direkt auf die noch offene Darlehenssumme auswirkt. Die monatlichen Raten bleiben zwar gleich, aber der Anteil von monatlichen Zinsen verringert sich beziehungsweise der Anteil des bereits getilgten Betrags erhöht sich. Bei einer Sonderzahlung wird der entsprechende Betrag ganz einfach auf das Konto der Bank überwiesen. Hierfür gibt es einen Vordruck. Im Anschluss an diese Zahlung schreibt die Bank das Geld gut.

Wie hoch sollte die Kreditsumme sein?

in eigenes Haus, ein gepflegter Garten und vielleicht ein kleiner Pool, dieser Wunsch steht für viele Menschen ganz oben auf der Wunschliste. Ein Eigenheim bauen oder doch lieber in der kleinen Wohnung bleiben?

Wahrscheinlich würde sich jeder spontan für den Bau eines Hauses entscheiden, wenn nicht die finanzielle Belastung wäre. In den meisten Fällen kann der Bau des Eigenheimes nur mit Hilfe eines Kredites erfolgen und den muss sich der Bauherr auch wirklich leisten können.

Wie viel Baukredit wirklich benötigt wird

Ein häufiger Fehler bei der Finanzierung des Hausbaues ist das Unterschätzen der Nebenkosten. Zwar werden vor Beantragung des Baukredites Finanzierungspläne erstellt und die Kosten für das Grundstück, den Architekten und die tatsächlichen Errichtungskosten penibel aufgelistet, doch damit ist es leider nicht getan.

Auch wenn die einzelnen Posten der Nebenkosten in Relation zur Gesamtsumme nur einen niedrigen Prozentwert darstellen, in Summe kommen dabei jedoch sehr schnell hohe vierstellige Beträge heraus.

Bei den Nebenkosten müssen berücksichtigt werden:

  • Notarkosten
  • Grundbucheintragungen
  • Maklerprovision
  • Bearbeitungsgebühren der Bank
  • Kreditsteuer

Verständlich, dass der Baukredit so niedrig als möglich kalkuliert wird, schließlich muss er zurückbezahlt werden. Dennoch sind bei vielen Wohnungs-, Haus- oder Grundstücksbesitzern dann aber schnell die letzten Reserven aufgebraucht und es treten finanzielle Schwierigkeiten auf, noch bevor das neue Eigenheim beziehbar ist.

Selbst bei kleineren Arbeiten im Haus wird beim Kostenvoranschlag, egal ob selbst ermittelt oder vom Fachmann erstellt, viel zu oft zu eng kalkuliert, weil sich jeder ein paar Euro in der jeden Monat fälligen werdenden Kreditrückzahlungsrate sparen will.
Zuerst rechnen, dann Baukredit beantragen

Die Höhe des Baukredites hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

  • Genaue Auflistung aller Kosten
  • Finanzierungsplan
  • Frei verfügbares Haushaltsbudget

Bei der Höhe des Baukredites werden meistens nur die Kosten der reinen Bauwerkskosten für den Rohbau, der Gebäudetechnik und den Ausbau ermittelt.

Dass es sich dabei nicht um die gesamten Kosten handelt, wird schnell klar, wenn man sich die Baukosten im Detail ansieht:

  • Grundstückkosten
  • Baufreimachung
  • Nebenkosten aus dem Grundstückserwerb
  • Aufschließungskosten
  • Architekten- und Baumeisterkosten
  • Außenanlagen
  • Bewilligungskosten
  • Nebenkosten für Gas, Gebühren für Stromverlegung, Internet, Baupläne
  • Kosten für die Finanzierung
  • Einrichtungskosten – in den meisten Fällen werden neue Möbel angeschafft
  • 15 Prozent Reserve für Unvorhergesehenes – Felsen am Grundstück, Grundwasser
  • Kosten für Sachverständiger, Kosten für die Bauaufsicht und Versicherungen

Um den Baukredit in der richtigen Höhe zu beantragen und eine optimale Rückzahlung zu gewähren, empfiehlt es sich, ausführliche Beratungen von Experten in Anspruch zu nehmen.

Wann beginnt die Rückzahlung?

Für die Finanzierung einer Immobilie ist für viele Bauherren entscheidend, wann die Rückzahlung des Darlehens beginnt. Wenn in diesem Zeitraum die eigene Immobilie noch nicht bezugsfertig ist, ist mit einer Doppelbelastung zu rechnen, da die Miete für den derzeitigen Wohnort weiterhin anfällt. Diese Doppelbelastung muss schon bei der Kostenberechnung einbezogen werden, da bei einer großen Doppelbelastung schnell finanzielle Engpässe auftreten können.

Für diese Frage gibt es keine pauschale Aussage, da die Rückzahlung an den Modalitäten des jeweiligen Kreditvertrages hängt. Die monatliche Zahlung besteht immer aus den beiden Komponenten Zins und Tilgung, der eigentlichen Rückzahlung. Zu Beginn des Baus ist der Kredit normalerweise bereitgestellt und für einen Zeitraum von 6 bis 12 Monaten zinsfrei gestellt.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Nach dieser Bereitstellungsphase verlangt die Bank einen Bereitstellungszins. Dieser liegt in der Regel unter dem Darlehenszins und hat nichts mit der Tilgung zu tun. Nach Abruf des ersten Teilbetrags wird für diesen Teilbetrag der vereinbarten Darlehenszins fällig und für den Restbetrag der Bereitstellungszins. Mit jedem weiteren Abruf steigt die Zinszahlung entsprechend an. Einige Banken beginnen hier auch sofort mit der Tilgung.

Somit wird ab dem Abruf ein Teil des Baukredits zurückbezahlt. Der monatliche Rückzahlungsbetrag steigt mit jedem weiteren Abruf entsprechend an. Manche Banken beginnen mit der Rückzahlung erst nach dem vollständigen Abruf des Darlehens. Dies ist für den Kreditnehmer ein zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite ist er in der Bauphase um den Betrag der Tilgung entlastet, andererseits verlängert sich seine Finanzierungsdauer und die zu zahlenden Zinsen sind in ihrer Gesamtheit entsprechend höher.

Kann mit der Rückzahlung des Baukredits auch erst später begonnen werden?

In der Regel fängt die Rückzahlung spätestens mit dem letzten Abruf eines Teilbetrages an. Einige Banken, wie Landesförderbanken und die staatliche KfW Bank, bieten hingegen auch Kredite mit späterem Tilgungsbeginn. Hier verschiebt sich der Tilgungsbeginn um mehrere Monate und lediglich die Zinsen müssen bezahlt werden.

Allerdings ist hier das gleiche Problem zu sehen, wie bei Baukrediten, deren Tilgung erst mit dem letzten Abruf beginnt. Durch den späteren Tilgungsbeginn verzögert sich die gesamte Rückzahlung und die zu leistenden Zinszahlungen sind in Summe höher. Bei einem späteren Tilgungsbeginn um ein Jahr macht dies bei einem Kreditbetrag von 100.000 Euro bei einer Verzinsung von 2% einen höheren Zins von 2.000 Euro aus.

Bauherren sollten versuchen einen Baukredit abzuschließen, bei dem die Tilgung so früh, wie möglich beginnt, da sich so der Zeitraum bis zur Schuldenfreiheit verkürzt.

Wie erfolgt die vorzeitige Ablösung?

In vielen Fällen sind es Notlagen, die dazu führen, dass ein lange laufender Immobilienkredit vorzeitig gekündigt werden muss. Gründe sind Arbeitslosigkeit, Scheidung oder ein Todesfall, was zu finanziellen Engpässen führen kann, wodurch ein Baukredit nicht mehr weiter bedient werden kann.

Die Kündigung eines laufenden, möglicherweise ungünstigen Baukredites liest sich zunächst gut, kann jedoch mit hohen Kosten verbunden sein. Wenn eine Bank auf Zinszahlungen für die Folgejahre verzichten muss, kann sie Schadenersatz in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen.

Der Kreditnehmer hat grundsätzlich die Option, entweder einen bestehenden Vertrag zu kündigen oder eine Umschuldung ohne Kündigung vorzunehmen. Bei einer Umschuldung muss jedoch eine Vereinbarung mit dem Kreditgeber erfolgen. In diesem Fall wird eine formelle Kündigung nicht notwendig. Soll diese doch erfolgen, müssen die gesetzlichen Fristen eingehalten werden.

Zu beachten sind dabei folgende Punkte:

  • Möchte der Kreditnehmer vor Ende der vereinbarten Zinsbindung kündigen, hat die Bank einen Anspruch auf eine Entschädigung.
  • Ein kostenfreier Ausstieg aus einem Kreditvertrag ist erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich.
  • Die Bank ist nicht verpflichtet, den Kreditnehmer aus dem Vertrag zu entlassen.
  • Verkauft der Kreditnehmer die Immobilie, darf die Bank einer Auflösung des Vertrages nicht widersprechen. Sie hat dennoch einen Anspruch auf eine Entschädigung.

Grundsätzlich ist bei einem Baukredit ein fester Zinssatz üblich. Stellt sich jedoch heraus, dass der bei Kreditbeginn vereinbarte Zinssatz dauerhaft nicht so war, wie erwartet, sollte die Möglichkeit einer Ablösung geprüft werden. Gerade in einer Niedrigzinsphase ist ein bestehender Kredit mit hohen Zinsen ungünstig. Lehnt die Bank die Umschuldung des bisherigen Kredites mit hohen Zinsen ab, kann eine Kreditkündigung oder ein Wechsel der Bank erfolgen, wobei die gesetzlichen Fristen beachtet werden müssen.

Das Gleiche gilt, wenn ein Kredit mit variablen Zinsen während einer Hochzinsphase vereinbart wurde. Dauert diese länger an, sollte auch hier eine Ablösung in Erwägung gezogen werden, da eine neue Vereinbarung mit einem günstigeren Festzins die bessere Lösung ist. Ändern sich während einer Kreditlaufzeit die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers, beispielsweise durch Erzielung eines höheren Einkommens oder einer Erbschaft, kann dieser ganz oder teilweise getilgt werden.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Kredit-Ablösung

Wer einen Baukredit ablösen möchte, muss an die Bank Schadenersatz für entgangene Zinsgewinne in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dabei führt die Berechnung dieser Forderung häufig zu Meinungsverschiedenheiten. Seit 1997 gibt es ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes, nach dem Banken sich an einheitliche Berechnungsmodalitäten halten müssen. Daneben haben die Kreditnehmer ein Recht auf eine detaillierte, nachvollziehbare Berechnung, die gegebenenfalls durch Dritte geprüft werden kann.

Bei den gegenwärtig extrem niedrigen Zinsen fällt diese Vorfälligkeitsentschädigung regelmäßig sehr hoch aus. Der Grund für diese hohen Forderungen liegt in der Berechnungsmethode. Diese ergibt sich aus der Restlaufzeit des Vertrages, der Restschuld und der Differenz zwischen Anlagezins der Bank sowie dem zuvor vereinbarten Zins.

Grundlage für den Anlagezins bildet die Umlaufrendite für Hypothekenpfandbriefe. Viele Verträge haben häufig noch einen hohen Vertragszins von 4 – 5 Prozent, bei einem gleichzeitigen geringen Anlagezins. Die Folge sind hohe Entschädigungsforderungen der Banken.

Welche Bank hat das beste Angebot?

Ein günstiger Baukredit kann über die verschiedensten Vergleichsportale herausgefiltert werden. Dabei sind einige Dinge zu beachten, denn der Zins alleine ist nicht entscheidend für die Wahl des Kredites.

Um den Baukredit zu vergleichen ist zunächst der effektive Jahreszins maßgeblich. In diesem Zinssatz sind von der Bank alle Kosten die für die Kreditgewährung maßgeblich sind zu berücksichtigen. Hierzu gehört natürlich der eigentliche Zins aber auch Gebühren und Versicherungsbeiträge.

Solche Zusatzkosten können beispielsweise eine jährliche Kontoführungsgebühr oder auch ein laufzeitunabhängiges Bearbeitungsentgelt sein. Weiterhin gibt es Banken, die bei manchen Konstellationen eine Restkreditversicherung beauflagen. Ein daraus resultierender Versicherungsbeitrag wird ebenfalls in diese Gesamtkosten mit hereingenommen. Gleiches gilt für die Abschlußgebühr eines Bausparkontos insofern der Vertrag im Zusammenhang mit der Baufinanzierung steht.

Neben diesen Gebühren die im effektiven Jahreszins enthalten sind gibt es aber noch einige weitere die es zu vergleichen gilt. Bei einer Baufinanzierung ist das stellen einer Sicherheit gegenüber der Bank obligatorisch. In der Regel handelt es sich dabei um eine Buchgrundschuld. Manche Banken übernehmen während Angebotsphasen diese Gebühren für Sie. Dies ist allerdings im reinen Zinsvergleich nicht zu sehen.

Weitere nicht im Effektivzins verankerte Gebühren sind diese die sich um die Auszahlung des Darlehens oder während der Darlehenslaufzeit ranken. Hier haben die Banken eine rege Phantasie. So gibt es die unterschiedlichsten Gebührensätze für die Vertragsänderungen. Hier gilt es auch einen Vergleich anzustreben.

Beratung ist unbezahlbar. Daher ist es auch wichtig, dass Sie neben den Gebühren und Zinsen die Wahl des Anbieters auf die Sympathie Gewicht legen. Eine Baufinanzierung verbindet Bank und Kunde in der Regel 10 oder auch mehr Jahre. Daher sollte neben dem Zins auch die Chemie stimmen. Ein vertrauensvolles Verhältnis zum Berater macht Sinn. Gerade wenn einmal etwas nicht gerade läuft sollte hier die Möglichkeit bestehen, kompetent weiter beraten zu werden. Ein freundlich und fairer Umgang ist nicht bei jedem Anbieter selbstverständlich.

Wie kann ich einen laufenden Kredit ablösen?

Die meisten Käufer von Immobilien benötigen für den Erwerb eine entsprechende Finanzierung. In der Regel haben die Kredite dann eine Laufzeit von 20 bis 25 Jahren; mitunter auch länger, wobei die Zinsbindungsfrist bei den meisten Verträgen nach 10 oder 15 Jahren abläuft.

Restlaufzeit des Kredites beachten

Das ist für den Kreditnehmer insofern ein Vorteil, weil er nach Auslaufen seiner Zinsbindung den Baukredit vollständig ablösen kann, sollte er über das nötige finanzielle Budget verfügen. Der Baukredit wird dann mit dem Bargeld abgelöst und ist entsprechend abgezahlt. Für den Kreditnehmer ist diese Aktion kostenlos, da mit Auslaufen der Zinsbindung auch die Vertragsbindung abgelaufen ist.

Sollte der Kreditnehmer jedoch vor Auslaufen der Zinsbindung seinen Baukredit ablösen wollen, ist dies auch möglich. Es sollte allerdings einiges dabei beachtet werden.Grundsätzlich muss nämlich jeder Kreditnehmer, der vorzeitig einen Kredit ablösen möchte, der Bank eine Entschädigung für ausgebliebene Zinszahlungen leisten. Wie hoch diese ist, hängt maßgeblich von der Restlaufzeit des Kredites ab und natürlich auch von der Restschuld. Das ist bei einem Baukredit nicht anders. Möchte jemand seinen Baukredit vor Auslaufen der Zinsbindungsphase kündigen oder ablösen, dann wird auch hier eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Bei Immobilienkrediten, die naturgemäß um ein vielfaches höher sind als normale Konsumentenkredite, kann diese Vorfälligkeitsentschädigung mitunter recht hoch ausfallen; je nach Restlaufzeit und Restschhuld. Daher sollte sich jeder Kreditnehmer, der sich mit dem Gedanken trägt, seinen Baukredit vorzeitig ablösen zu wollen, weil vielleicht die derzeitig günstigen Konditionen eine Ablösung vernünftig erscheinen lassen, zuvor eine Gegenrechnung aufstellen.

Zu dieser Rechnung gehört im Übrigen auch, dass bei einer Neufinanzierung der Restschuld zu den dann geltenden Konditionen mitunter auch wieder Kosten und Gebühren fällig werden, etwa dann, sollte der neue Baukredit über eine andere Bank abgeschlossen werden, die dann auch eine Abtretung der Grundschuld im Grundbuch zur Folge hat.

Bei Immobilienverkauf vorzeitige Ablösung notwendig

Etwas anders sieht es indes aus, sollte die Immobilie bei noch bestehenden Verbindlichkeiten verkauft werden. Dann wird mit dem Erlös aus dem Verkauf der bestehende Baukredit abgelöst und aus dem Grundbuch gelöscht, ganz gleich, wie lange die Zinsbindung der Finanzierung noch läuft.

Eine andere Regelung, etwa dass der neue Eigentümer den bestehenden Baukredit übernimmt, ist theoretisch auch denkbar. Sollte es sich jedoch um einen Baukredit mit deutlich schlechteren Konditionen handeln, wird der Käufer sich vermutlich nicht darauf einlassen und der Baukredit muss dann abgelöst werden. Es würde dann ähnlich verfahren werden wie bei einer vorzeitigen Ablösung, bei der dann auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen ist.

  • Restlaufzeit und Restschuld beachten und Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung erfragen
  • Bei Ablauf der Zinsbindung kostenfreie Ablösung möglich
  • Bei Verkauf Übernahme durch den Käufer möglich, aber unüblich
  • Bei Ablösung nach Verkauf wird Vorfälligkeitsentschädigung fällig

Wie berechnet man einen Baukredit?

Dank der Baukreditrechner die im Internet zahlreich kostenlos zur Bedienung zur Verfügung gestellt werden, ist es kein Problem den eigenen Kredit online zu berechnen. Ein Baukreditrechner online ist selbst für Laien einfach zu bedienen und liefert innerhalb kürzester Zeit Ergebnisse diesbezüglich.

Nach Eingabe der verschiedenen Kalkulationskosten kann der Interessierte dies direkt am Bildschirm abwickeln und kontrollieren, welche Bank die besten Kreditangebote liefert.
Dank diesem Rechner ist es einfach die Gesamtkosten zu ermitteln und auch die Rückzahlungsraten in Erfahrung zu bringen.

Die gelieferten Ergebnisse können sofort ausgedruckt werden und in Ruhe studiert werden. Es macht immer Sinn die verschiedenen Ergebnisse miteinander zu vergleichen und die Angebote gegenüberzustellen.

Anwendung Baukreditrechner – Anleitung zum Vergleichen

Die Anwendung ist relativ einfach, Ergebnisse werden schnellstmöglich geliefert. Der Anwender muss nur Angaben über benötigte Kreditsumme, mögliche monatliche Rate und anfallende Nebenkosten eingeben. Auch die Tilgung und die Laufzeit sollten angegeben werden um eindeutige Ergebnisse zu erhalten. Baukreditrechner sind allesamt kostenlos sowie einfach und schnell zu bedienen. Dadurch lässt sich schnell und problemos ermitteln, welche Ausgaben auf einem zukommen und wie sich das Eigenheim am besten errichten lässt.

Die wichtige und elementarste Frage ist: Wie berechnet man einen Baukredit?
Dazu kommen noch weitere Fragen um die richtige Antwort diesbezüglich zu bekommen.
Diese sind:

a. Welcher Kredit ist für mich der beste?
b. Wie und durch welche Maßnahmen komme ich am schnellsten ans Ziel (Zeit ist Geld)?
c. Wie hoch sind die monatlichen Raten und wie lange ist die Laufzeit, bis das Haus
mein Eigen ist?
d. Wie hoch sind die tatsächlichen Kosten und wie hoch ist die Restschuld?

Statt diese Fragen umständlich selbst zu beantworten, ist es wesentlich bequemer und zeitsparender diese relativ leicht mit dem Baukreditrechner zu beantworten. Mit Hilfe dieses Rechners ist es sogar möglich hohe Tilgungen und Sonderzahlungen mit einzubringen.

Genaue Angaben wie solch ein Baukreditrechner genutzt werden kann, sind ebenfalls im Internet zu finden. Unter diesen Angaben finden sich die unterschiedlichsten Möglichkeiten, wie solche Rechner angewandt werden kann.Diese Vorrichtung macht es leicht, einen Baukredit problemlos zu berechnen.

Worauf muss ich bei einer Umschuldung achten?

In Zeiten niedriger Zinsen kann sich die Umschuldung eines laufenden Kredites lohnen. Besonders bei hohen Kreditsummen mit langer Laufzeit wie beispielsweise bei Baukrediten, kann man mit einer Umschuldung bares Geld sparen. Die Kreditnehmer können hier sehr viel Geld sparen.

Zinsbindung beachten & Umschuldung nutzen

Grundsätzlich macht eine Umschuldung eines Baukredites vor Ablauf der Zinsbindung keinen Sinn. Die meisten Banken verlangen eine zum Teil erhebliche sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die eine allzu frühe Umschuldung unattraktiv macht. Die Banken sind außerdem nicht dazu verpflichtet, innerhalb der Zinsbindung einer Umschuldung zu zustimmen, wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll.

Nur am Ende der Zinsbindungsfrist oder nach dem Ablauf von zehn Jahren lohnt sich daher für die meisten Kreditnehmer eine Baukreditumschuldung. Erst dann ist es nämlich möglich, ohne eine teure Vorfälligkeitsentscheidung seinen Baukredit umzuschulden. Durch eine Umschuldung können Kreditnehmer viel Geld sparen, vor allem wenn wir jetzt die Zinsen für neue Kredite verhältnismäßig niedrig sind.

Neigt sich die Zinsbindungsfrist seinem Ende, sollten sich Kreditnehmer ca. drei Monate vor dessen Ablauf von ihrem bisherigen Kreditgeber ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung einholen. Dieses bildet die Grundlage für einen Vergleich verschiedener Angebote. Oftmals lohnt sich der Wechsel, da viele Banken dazu neigen, ihren bestehenden Kunden zum Teil sehr überteuerte Zinssätze anzubieten. Experten empfehlen einen Wechsel, wenn das Angebot des bisherigen Kreditgebers um mehr als 0,10 Prozentpunkte höher liegt als das Alternativangebot.

Wann eine Umschuldung sinnvoll ist

Sinnvoll kann eine Umschuldung immer dann sein, wenn weder eine Vorfälligkeitsentschädigung beim derzeitigen Kreditgeber anfällt, noch der Kreditgeber der Umschuldung zustimmen muss. Folgende Zeitpunkte sind daher günstig, um einen Baukredit umzuschulden:

Am Ende der vereinbarten Zinsbindung kann jeder Kreditnehmer grundsätzlich mit seinem Kredit zu einer anderen Bank wechseln. Das lohnt sich vor allem immer dann, wenn einem das Angebot des bisherigen Kreditgebers für die Anschlussfinanzierung nicht zusagt.

Da Banken dieses Angebot oftmals erst kurz vor Ende der Zinsbindung machen, sollte man schon möglichst drei Monate vor Ablauf ein Angebot für die Anschlussfinanzierung anfordern, um eine Grundlage für einen Kreditvergleich zu haben.

Nach einer Zinsbindung von zehn Jahren kann jeder Kreditnehmer von Gesetzes wegen seinen Baukredit umschulden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das gilt auch für den Fall, dass eine längere Zinsbindung vereinbart wurde (zum Beispiel 12, 15 oder 20 Jahre). Nach Ablauf von zehn Jahren darf bei einer Umschuldung des Baukredites keine Vorfälligkeitsentschädigung mit in Rechnung gestellt werden. Wer das Recht in Anspruch nehmen will, muss seiner Bank mindestens sechs Monate im Voraus darüber informieren.

Seinen Baukredit umzuschulden ist viel einfacher als die meisten Menschen glauben. Nach einem ausführlichen Vergleich zwischen verschiedenen Angeboten, läuft die Umschuldung folgendermaßen ab:

  • Zunächst wird der Darlehensvertrag mit dem neuen Kreditgeber unterschrieben.
  • Der neue Kreditgeber nimmt Kontakt mit dem bisherigen auf und informiert diesen über die Ablösung des Darlehens am Ende der Zinsbindung.
  • Der neue Kreditgeber überweist den noch offenen Darlehensbetrag am Tag der Umschuldung an den bisherigen Kreditgeber.
  • Anschließend beginnt die Ratenzahlung an den neuen Kreditgeber.

Für den Wechsel im Rahmen der Umschuldung dürfen weder der bisherige noch der neue Kreditgeber eine Gebühr erheben. Es fallen lediglich Kosten für die Übertragung der Grundschuld vom bisherigen auf den neuen Kreditgeber an. Die Kosten dafür betragen in der Regel zwischen 0,1 und 0,2 Prozent des jeweiligen Grundschuldbetrages.

Der Aufwand bei einer Umschuldung wird von vielen Menschen maßlos überschätzt. Daher verzichten viele darauf und bleiben lieber bei ihrem bisherigen Kreditgeber.Diese Bequemlichkeit machen sich viele Banken zu Nutze und offerieren ihren bestehenden Kunden eine Anschlussfinanzierung mit wesentlich höheren Zinsen als Neukunden. Dabei weisen Verbraucherschützer explizit darauf hin, dass die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung wesentlich geringer als bei einer Erstfinanzierung ausfallen müssen:

  • Der Bearbeitungsaufwand ist bei einer Anschlussfinanzierung wesentlich geringer als bei einer Erstfinanzierung, da die Unterlagen des Kreditnehmers der Bank bereits vorliegen.
  • Das Ausfallrisiko für den bisherigen Kreditgeber ist wesentlich geringer, da statistisch gesehen, das größte Ausfallrisiko in den ersten fünf bis sieben Jahren besteht.
  • Aufgrund steigender Immobilienpreise erhält die Bank mit der Immobilie eine wesentlich höhere Sicherheit als zu Beginn der Finanzierung. Darüber hinaus ist auch die Darlehenssumme weitaus geringer als bei der Erstfinanzierung.

Es kann sich daher lohnen, mit dem bisherigen Kreditgeber hart zu verhandeln, denn aus Sicht der Bank sind Kunden am Ende der Zinsbindung deutlich attraktiver als zu Beginn der Finanzierung.

Wie bekomme ich eine Baufinanzierung?

Damit der Traum vom Eigenheim auch Realität wird, werben viele Banken und Sparkassen mit einem Baukredit. Hierhinter versteckt sich ein Hypothekendarlehen, das sich über 20 bis 30 Jahre erstrecken kann. Es ist meist an einen festen Zinssatz gebunden.

Dieser wird mit der Vertragsunterschrift verbindlich fixiert. Wer als Kreditnehmer ein solches Darlehen kündigt, muss oft eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Damit wird das Geldinstitut für entgangene Zinsgewinne entschädigt. Dieses Ersatzentgelt gilt allerdings nicht für Baudarlehen mit variablen Zinssätzen. Hier ist aber das Risiko sehr groß, dass sich das Zinsniveau zu den eigenen Ungunsten ändert.

Banken verlangen standardmäßig Sicherheiten für das Verleihen von Geld. Dieses erfolgt über die Anfrage zur Kreditwürdigkeit bei einer Auskunftei (Schufa und andere). Nicht anders verläuft das Antragsprozedere bei einem Baukredit.

Das heißt: Wer durch Zahlungsausfälle auffällig geworden ist, hat Schwierigkeiten einen Baukredit zu erhalten. Als Haftungsobjekte existieren das Grundstück und die Immobilie. Auch das restliche Vermögen und das Einkommen können bei einer Nichtzahlung der Raten herangezogen werden. Letzter Aspekt – ein regelmäßiges Gehalt – ist ohnehin meist Voraussetzung für einen Erhalt.

Banken und Sparkassen besitzen hausinterne Bedingungen, die für ein Hypothekendarlehen relevant sind. Der Leitzins der EZB bestimmt hierbei entscheidend das Zinsniveau. Durch die Niedrigzinspolitik raten viele Experten dazu, jetzt einen Hausbau vorzunehmen.

Dadurch lassen sich mit dem richtigen Vertrag mehrere Tausend Euro einsparen. Aktuell (Stand: 09/2015) ist ein Jahreszins von weniger als 1 Prozent bei 10 Jahren Laufzeit möglich. Verdoppelt sich die Darlehenszeit werden von einigen Banken und Sparkassen Zinssätze unter 2 Prozent angeboten.

Übrigens: Man sollte niemals einen Hausbau ohne eigenes Kapital durchführen. Nach der allgemeinen Erfahrung droht so der Traum von den eigenen vier Wänden schnell zu platzen. Daher sollten Häuslebauer 20 bis 30 Prozent der benötigten Summe auf der hohen Kante haben. Mit der Höhe des eigenen Geldes reduziert sich auch entscheidend das benötigte Fremdkapital und damit anfallende Zinszahlungen.

Angebote zur Wohnraumfinanzierung ohne Eigenkapital

Ein Baukredit ohne Eigenkapital ist in Österreich als Finanzierungsmodell immer mehr gefragt. Der Vorteil einer solchen Finanzierung liegt darin, dass der Bauherr seine Liquidität behält und dennoch seinen Traum von Eigenheim verwirklichen kann.

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist auch als 100 %, 105 % und 110 % Finanzierung bekannt. Die Finanzierung hängt davon ab, ob nur der Kaufpreis oder auch die gesamten Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden.


Eine Finanzierung ohne eigenes Kapital ist bedeutend teurer als eine mit Eigenkapital. Dieses wirkt sich natürlich auf die monatlichen Raten aus. Durch den höheren Fremdkapitalbedarf verstärkt sich dieser Effekt noch mal zusätzlich.

Vollfinanzierung – Worauf muss man achten?

Generell ist an dieser Finanzierung nichts auszusetzen. Dennoch ist jeden Bauherren anzuraten, bei der Finanzierung einer Immobile, genügend Rücklagen zu haben. Wird der Bauherr plötzlich arbeitslos, kann er in große finanzielle Bedrängnis geraten. Kommen dann noch andere Rechnungen wie beispielsweise die Reparatur eines Autos oder ein neues Haushaltsgerät dazu, ist guter Rat teuer.

Egal ob mit oder ohne Eigenkapital, ein Baukredit sollte, immer sehr genau geplant werden. Hierzu sollte der künftige Bauherr eine Vergleichsrechnung anstellen und über vergleichbare Tilgungsformen beziehungsweise Anlageformen, welche das Eigenkapital ersetzen nachdenken. Wichtig ist, dass bei aller Berechnung unterm Strich immer noch genügend Geld zur Verfügung steht, um alle Alltagskosten abzudecken. Ist dies der Fall, funktioniert die Finanzierung auch ohne Eigenkapital.

Welche Tilgungsvarianten sind bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Zu einer der Varianten gehört das Annuitätendarlehen. Vorausgesetzt der Sollzins unterliegt keiner Veränderung (Zinsbindungsfrist beachten) bleiben die monatlichen Raten konstant. Anderenfalls verschiebt sich während der Laufzeit Zins und Tilgung. Während Letztere zunimmt, fällt der Anteil der Zinsen.

Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung

Bei dieser Finanzierung zahlt der Bauherr monatlich nur die Zinsen in Form einer gleichbleibenden Rate an die Bank (insofern sich der Sollzins nicht ändert). Auch hier sollte auf eine Zinsbindungsfrist geachtet werden.

Den Tilgungsanteil zahlt er beispielsweise in eine Lebensversicherung, welche am Ende der Darlehenslaufzeit durch die entsprechende Auszahlung die Tilgung erbringt. Hier behält der Bauherr seine volle finanzielle Flexibilität und kann mit überschaubar monatlichen Raten seinen Wunsch vom eigenen Heim realisieren.

Nach einem Gespräch mit der Hausbank erscheint für viele eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital als völlig unrealistisch, da die Banken dringend dazu raten für eine solide Finanzierung wenigstens über zwanzig Prozent Eigenkapital zu verfügen. Grundsätzlich ist das richtig. Jedoch funktioniert die Finanzierung auch ohne Eigenkapital. Denn mittlerweile finanzieren viele Banken nicht nur den entsprechenden Kaufpreis, sondern auch die beim Kauf anfallenden Nebenkosten. Auch wenn kein eigenes Kapital erforderlich ist, so ist es trotzdem von Bedeutung, dass die langfristige Zahlung der Raten des Baukredits beim Hausbau gesichert ist. Ansonsten können Bauherren ganz schnell in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Wie hoch sind die Zinsen?

Das freie und selbst bestimmte Leben auf dem eigenen Grund und Boden steht im Vordergrund der Vorstellung. Dabei lässt sich die Finanzierung meist nicht nebenbei realisieren.

Experten raten daher regelmäßig zu einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 bis 30 Prozent. Der Rest kann über Hypothekendarlehen finanziert werden. Dabei stellt sich unmittelbar die Frage nach der Höhe der Zinsen. Denn eines ist gewiss: Geliehenes Geld mitsamt Zins und Zinseszins muss von Verbrauchern zurückgezahlt werden. Unterlassen sie dieses, hält die Immobilie als Sicherheit her.

Die EZB sorgt derzeit für sehr günstiges Geld am Kreditmarkt. Daher sprechen viele Experten davon, dass jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Finanzierung mit Fremdkapital ist. Für Baudarlehen mit 10jähriger Bindungsfrist werden aktuell (Stand: 09/2015) weniger als 1 Prozent Zinsen fällig.

Für die doppelte Laufzeit – also 20 Jahre – sind Zinssätze von unter 2 Prozent erhältlich. Bei allen Angeboten gilt: Ausreißer nach oben und unten gibt es immer. Angesichts der günstigen Werte werden vielfach Kredite in den höchsten Tönen angepriesen: Jetzt ist das fremde Geld so günstig wie nie wieder. Und sie haben auch Recht. Denn die EZB wird in Zukunft viel dafür tun, dass die Inflation wieder steigt. Dann erhöhen sich aber auch die Hypothekenzinsen.

Um eine tatsächliche Vergleichbarkeit eines Zinssatzes herstellen zu können, sollten immer alle anfallenden Kosten mit eingerechnet werden. Andernfalls ist die Aussagekraft schwierig. Ein Unterschied von nur 0,5 Prozent kann Häuslebauern schon viel Geld einsparen.

Mehrere Tausend Euro verbleiben so für die Urlaubskasse oder die Anschaffung eines neuen Autos. Außerdem sollten flexible Tilgungsmöglichkeiten möglich sein. Wer beispielsweise einen Bonus seines Arbeitgebers erhält, sollte diesen zur Reduzierung der Gesamtschuldenlast einsetzen können. Teilweise lohnt auch die Kombination mit staatlichen Fördermitteln. Unter anderem vergibt die staatliche Kfw-Bankengruppe für Bauten und Sanierungen besonders günstiges Geld.

Wieviel Kredit kann ich mir leisten – Welche Kreditsumme soll ich aufnehmen?

Für jeden Bauherrn stellt sich spätestens in der konkreten Bauplanungsphase die Frage, wie hoch der Baukredit maximal sein kann. Die Kredithöhe orientiert sich an mehreren Faktoren, die Einfluss auf die Antwort haben.

Zum einen ist die Höhe des Monatseinkommens ausschlaggebend. Der Baukredit muss mit seiner monatlichen Rückzahlungsrate für Zinsen und Tilgung bezahlbar sein. Zum anderen entscheidet der Kreditgeber auch anhand der Bausumme über die Höhe des zu bewilligenden Baukredites. Er darf beziehungsweise sollte nur einen bestimmten Prozentsatz des Immobilienwertes betragen, der sich an der Bausumme mit ihren beiden großen Kostenblöcken Grundstückskauf und Hausbau orientiert.

Baufinanzierung ist identisch mit vergleichbarer Kaltmiete

Spätestens dann, wenn die Kaltmiete für eine Mietwohnung so hoch ist, dass für dieselbe Summe gebaut werden kann, lohnt es sich, über den Hausbau ernsthaft nachzudenken. Umgekehrt sollte die Baufinanzierung nicht deutlich über der vergleichbaren Kaltmiete liegen. Als gesund wird es allgemein angesehen, wenn für die Baufinanzierung nicht mehr als vierzig Prozent des monatlichen, gesicherten Nettoeinkommens aufzuwenden sind.

Mit Baufinanzierung sind in diesem Sinne die beiden Kostenarten Schuldendienst mit Zinsen und Tilgung sowie der Beitrag zu einer Restschuldversicherung gemeint. Alle anderen Ausgaben wie Betriebs- oder wie Energiekosten fallen sowohl als Hauseigentümer als auch als Mieter an. Wenn der Bauherr den Betrag kennt, den er monatlich zahlen kann, dann lässt sich anhand der Angebote von Banken und Sparkassen recht genau ausrechnen, in welcher Höhe ihm ein Baukredit bewilligt wird.

Kreditinstitute deckeln den Baukredit aus Sicherheitsgründen

Zu einer aus finanzieller Sicht ‚gesunden Baufinanzierung‘ gehört eine prozentual angemessene Eigenfinanzierung des Bauherrn. Sie setzt sich aus dem Eigenkapital sowie aus der Eigenleistung zusammen. Als Faustregel gilt, dass die Kreditgeber eine Eigenfinanzierung zwischen dreißig und vierzig Prozent der Bausumme erwarten. Der Bauherr kann also mit einem Baukredit von bis zu höchstens siebzig Prozent der Bausumme rechnen.

Damit ist der Kreditgeber auch für den Fall auf der sicheren Seite, dass es im Laufe der jahrzehntelangen Finanzierungszeit zu einem Finanzierungsproblem kommen sollte. Bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie liegt der Versteigerungserlös erfahrungsgemäß deutlich, und zwar um bis zu dreißig, vierzig Prozent unter dem Immobilienwert. Selbst bei einem derartig reduzierten Versteigerungswert wäre der Restsaldo des Baukredites komplett gedeckt. Der Kreditgeber kalkuliert also mit seiner restriktiven Kreditvergabe schon frühzeitig den Worst Case ein, nämlich die Zwangsversteigerung der beliehenen Immobilie ein.

Je höher die Eigenfinanzierung mit Eigenkapital und Eigenleistung ist, umso höher können der Baukredit und somit die gesamte Bausumme sein. Der Kreditgeber wertet es grundsätzlich als eine solide Baufinanzierung, wenn das Ersparte sowie die Eigenleistung sichtbar hoch sind. Dann kann überlegt werden, die Bausumme und den Baukredit zusammen zu erhöhen, oder bei unveränderter Bausumme den Baukredit zu reduzieren.

In dieser Situation sollte der Bauherr sorgfältig abwägen und bewerten. Gebaut wird nur einmal; was jetzt nicht investiert wird, das ist in späteren Jahren oftmals nicht mehr nachzuholen. Erfahrungsgemäß wird beim Hausbau gerne der Baukredit, wie es heißt, bis an die obere Grenze ausgeschöpft. Die Summe lässt sich durch eine dementsprechend hohe Eigenleistung spürbar erhöhen, wobei gleichzeitig die Zahlbarkeit aus dem monatlichen Einkommen heraus im Auge behalten werden muss.

Wie funktioniert die Baufinanzierung in Österreich?

So manch ein zukünftiger Hausbesitzer stand schon vor der Frage der Finanzierung seines Traums. Das funktioniert im Regelfall nur über einen Baukredit. Aber wie funktioniert solch ein Baukredit eigentlich?

Die Funktionsweise eines Baukredits ist im Prinzip recht einfach. Wer zum Beispiel für den Bau eines Eigenheims einen Betrag in Höhe von 150.000 € finanzieren muss, wendet sich am besten an seine Hausbank. Die Darlehenssumme beträgt in dem obigen Beispiel 150.000 €. Bei der Rückzahlung dieses Darlehensbetrags ist aber Folgendes zu beachten: Bei der Abzahlung dieses Betrages ist nämlich zu differenzieren zwischen Zins und Tilgung.

In dem Baukredit werden ein bestimmter Tilgungssatz sowie ein bestimmter Zinssatz vereinbart. Der Tilgungssatz kann bei 1 % und der Zinssatz zum Beispiel bei 3,5 % liegen. Unter Berücksichtigung von Zins und Tilgung errechnen sich die Laufzeit des Baukredits sowie die monatlich zu zahlende Rate. Bezogen auf ein Kalenderjahr wären somit 5.250 € an Zinsen sowie 1.500 € an Tilgung zu zahlen. Dies ergäbe eine jährliche Gesamtbelastung von 6.750 €, d. h. eine monatliche Rate von 562,50 €. Die Laufzeit des Kredits sowie die Höhe der monatlichen Raten sind also abhängig von Zins -und Tilgungsanteil. Zu beachten ist für den Kunden, dass ein Kredit regelmäßig desto schneller abgezahlt ist, je höher die monatliche Tilgung ausfällt.

Das Volltilgerdarlehen

Im Rahmen der Kreditvergabe gibt es natürlich Unterschiede. Dies bezieht sich vor allem auf die Laufzeit der Zinsbindung. Es besteht hier die Möglichkeit, dass der Kredit so eingerichtet wird, dass er entsprechend dem Wunsch des Kreditnehmers zum Beispiel eine bestimmte Laufzeit über 15 Jahren aufweist. Dies setzt voraus, dass Zins und Tilgung an diese Laufzeit angepasst werden. Die Höhe des Zinses bleibt somit fest vorgeschrieben. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums wäre der Kredit komplett getilgt.

Hierbei sollte auf jeden Fall folgende Nachteile beachtet werden:

  • fehlende Möglichkeiten einer Sondertilgung
  • fehlende Möglichkeiten der Verkürzung der Laufzeit
  • fehlende Möglichkeiten der Verlängerung der Laufzeit.

Viele Kreditnehmer wollen Flexibilität. Diese wollen mit einer niedrigeren Tilgungsrate beginnen, aber für den Fall einer wirtschaftlichen Verbesserung die Tilgungsraten erhöhen, um den Kredit schneller abzahlen zu können.

Je mehr sich nämlich durch Tilgungsleistungen die Restschuld des Kredits verringert, desto mehr reduziert sich nämlich auch der Zinsanteil zu Gunsten des zu tilgenden Anteils. Für den Kreditnehmer funktioniert ein Baukredit dann im Prinzip recht gut, wenn sich der Kreditnehmer das Recht zu Sondertilgungen im Kreditvertrag vorbehalten lässt.

Fazit: Die Funktionsweise eines Kredits ist relativ leicht nachvollziehbar. Bevor aber ein Baukredit gegengezeichnet wird, sollten einige Punkte wie die Möglichkeit von Sondertilgungen beachtet werden. Da empfiehlt sich im Zweifel der Rat eines Fachmannes.

Wie viel Baukredit bekomme ich?

Mit einem Baukredit wird derjenige Anteil der Bausumme finanziert, der unter Berücksichtigung des Eigenkapitals sowie der Eigenleistung als ungedeckter Finanzierungsbedarf übrigbleibt. Diese Summe wird anhand verschiedener Kriterien sowohl errechnet als auch ermittelt.

Zu denen gehören die

  • Bausumme, die in den meisten Fällen mit dem Immobilienwert korrespondiert
  • Höhe des angesparten Eigenkapitals
  • Summe der realistisch zu erbringenden Eigenleistung
  • Bonität des Bauherrn mit seinem regelmäßigen Arbeitseinkommen

Beleihungshöhe und Baukredit sind prozentual begrenzt

Das Kreditinstitut vergibt einen Baukredit mit der Maßgabe, dass er durch eine Grundbucheintragung besichert wird. Das geschieht in aller Regel erstrangig. Wenn es im Laufe der Finanzierungszeit zu Zahlungsproblemen kommen sollte, dann hat der Kreditgeber die Möglichkeit zur Zwangsversteigerung der Immobilie.

Als erstrangiger Gläubiger wird er aus dem Versteigerungserlös als erster mit dem Baukredit, wie es heißt, bedient. Erfahrungsgemäß liegen Erlöse aus Zwangsversteigerungen deutlich, das heißt um bis zur Hälfte, unter dem marktüblichen Immobilienwert. Aus diesem Grunde wird ein Baukredit nicht in voller Höhe der Bausumme, sondern nur anteilig bewilligt. Der allgemeine Grundsatz lautet, dass eine Baufinanzierung dann finanziell gesund ist, wenn der Baukredit nicht höher als sechzig bis siebzig Prozent der Bausumme ist. Daran orientieren sich die Kreditinstitute und geben dem Bauherrn einen ersten konkreten Anhaltspunkt zu seinem Baukredit.

Eigenkapital und Eigenleistung als solider Finanzierungsgrundstock

Je höher das Ersparte sowie die Eigenleistung ist, umso geringer ist bei gleichhoher Bausumme der Baukredit. Das reduziert die Baufinanzierung mit der Folge, dass die monatliche Rückzahlung mit Zinsen und Tilgung dementsprechend niedriger ist, oder dass bei einer höheren Monatsrate die Baufinanzierung um einige Jahre verkürzt wird. In beiden Fällen hat der Bauherr einen spürbaren Vorteil. Die Eigenleistung lässt sich sehr genau ausrechnen. Anstelle Handwerksunternehmen zu beauftragen, werden die notwendigen Arbeiten privat, also vom Bauherrn sowie von Bekannten, Freunden und Verwandten erbracht.

Anhand vergleichbarer Kostenvoranschläge lassen sich die Mannstunden für alle Handwerksarbeiten genau ausrechnen. Diese Kosten brauchen nicht ausgegeben zu werden, ebenso wenig wie die darauf entfallende Mehrwertsteuer im zweistelligen Prozentbereich. Die Ausgaben im meistens fünfstelligen Bereich fallen einfach nicht an.

Entweder werden sie nicht in die Baufinanzierung als Kosten eingerechnet, oder sie werden als Einnahme angesetzt, um die Höhe der Eigenleistung deutlich zu machen. Für den Bauherrn ist entscheidend, dass die Eigenleistung auch tatsächlich selbst erbracht wird. Sollte das nicht der Fall sein, gerät die Baufinanzierung buchstäblich ins Rutschen. Die Arbeiten müssen erledigt werden, weil ansonsten der Hausbau in dieser Phase ins Stocken gerät.

Ebenso entscheidend ist das monatliche Nettoeinkommen des Bauherrn. Es muss als Arbeitseinkommen dauerhaft und vertraglich gesichert sein, damit der Baukredit über mehrere Jahrzehnte hinweg pünktlich zurückgezahlt werden kann. Der Kreditgeber prüft die Bonität des Bauherrn dahingehend, ob der Überschuss der Einnahmen über die regelmäßigen Monatsausgaben ausreichend hoch ist. Nach einer Faustregel sollten alle Kosten für die Unterkunft nicht höher als vierzig, maximal fünfzig Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sein.

Dazu gehören die folgenden Kostenarten:

  • Rückzahlung Baukredit
  • Hausneben-/Betriebskosten inklusive Wasser
  • Energiekosten Strom und Heizung
  • Beitrag für Risikolebens-/Restschuldversicherung

Die Kreditinstitute haben jeweils eigene, individuelle Richtlinien zur Vergabe von Baukrediten. Daher lohnt sich ein Baukreditvergleich nicht nur dann, wenn der Antrag abgelehnt worden ist, sondern vor allem auch deswegen, um aus mehreren guten das beste Angebot herauszufinden.

Das Erwerben einer eigenen Immobilie gehört für viele Menschen nach wie vor zu den großen Träumen im Leben. Da es sich um einen unbestreitbar kostspieligen Traum handelt, stellt sich besonders die Frage nach einer möglichen Finanzierung.

Meistens wird man somit um die Beschäftigung mit Baukrediten nicht herum kommen. Neben der Frage nach den aktuellen Angeboten der Kreditinstitute ist hier zu überlegen, wie hoch die finanzielle Gesamtbelastung überhaupt ausfallen darf.

Wer über abrufbare Ersparnisse in nennenswerter Höhe verfügt, kann dies natürlich grundsätzlich als Vorteil für sich verbuchen. Das Einbringen von Eigenkapital lässt den erforderlichen Betrag der restlichen Finanzierung schrumpfen. Gleichwohl eine Finanzierung auch ohne Eigenkapital möglich ist, lässt sich durch einen im Vorfeld selbst aufgebrachten Anteil Geld sparen. Muss die vollständige Summe finanziert werden, schlägt sich dies bei vielen Kreditgebern in höheren Zinsen nieder, da die Bank ein höheres Risiko eingeht.

Der grundlegende Faktor, von welchem ein Kreditinstitut die Vergabe eines Darlehens abhängig machen wird, ist in letzter Konsequenz immer mit den Vermögens- und Einkommensverhältnissen des Kreditnehmers verbunden.

Wer sich Geld für den Kauf oder den Bau einer Immobilie leiht, muss neben der Tilgung des Kredits ebenso die anfallenden Zinsen, die gewissermaßen den Preis für den Kredit darstellen, aufbringen können. Um einen Geldgeber in eben diesem Zusammenhang zu überzeugen, ist ein regelmäßiges und dem Vorhaben angemessenes Einkommen nachzuweisen. Ferner muss davon ausgegangen werden können, dass das Einkommen auch langfristig zur Verfügung stehen wird, sodass auch perspektivisch von einer problemlosen Tilgung ausgegangen werden kann.

Die Berechnung der maximalen Kredithöhe

Geht es um die Berechnung einer Obergrenze einer möglichen finanziellen Belastung, die aus einem Baukredit entsteht, so lassen sich in der Regel drei Wege der Berechnung unterscheiden. Zunächst ist die Methode zu nennen, die den monatlichen finanziellen Aufwand des Kreditnehmers untersucht und auf dieser Grundlage die Höchstgrenze für einen Kredit festlegt. Die veranschlagten Ausgaben richten sich dabei nach festgelegten Werten, auf die Banken zurückgreifen. Der Betrag, welcher nach Abzug aller entsprechend zugrunde gelegten monatlichen Kosten übrigbleibt, wird als für die Tilgung eines Kredits zur Verfügung stehende Summe herangezogen.

Eine weitere Art der Berechnung kann sich am monatlichen Nettoeinkommen orientieren. Die Grundlage bildet also die Geldsumme, die einer Person nach Steuern zur Verfügung steht. Selbstverständlich muss auch in diesem Fall beachtet werden, dass das Einkommen eindeutig regelmäßig eingehen muss. Es gilt darüber hinaus, dass die Gesamtsumme der Baufinanzierung das 110-fache des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen darf.

Gerade für Menschen, deren monatliches Einkommen Schwankungen unterliegt, kann sich ein Ermitteln der maximalen Baukredithöhe anhand des Jahreseinkommens anbieten. Die Methode gleicht somit der, die bei der Betrachtung des monatlichen Nettoeinkommens angewendet wird, gewinnt den zu verwendenden Wert allerdings aus einer größeren Zeitspanne. Manche Kreditinstitute können daher zum Zwecke ihrer eigenen Absicherung auch die Einkünfte aus mehreren aufeinander folgenden Jahren prüfen.

  • Eigenkapital berechnen
  • ist langfristig von einem stabilen Einkommen auszugehen?
  • neben Zinsen und Tilgung andere laufende Kosten des Lebens beachten
  • verschiedene Berechnungsmethoden der Banken bedenken

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