Eigentumswohnung kaufen in Österreich – Ratgeber

Wohnen gehört zu unseren wichtigsten Grundbedürfnissen. Aus diesem Grund präferieren die Österreicher Investitionen in Immobilien neben den typischen Sparbüchern besonders stark.

Aber gerade beim Erwerb von Eigentumswohnungen existieren viele Fettnäpfchen und Fallen, welche aus dem österreichischen Lieblingsinvestment nicht nur ein Groschengrab sondern einen Ruin machen können. Eine Eigentumswohnung ist einfach viel komplizierter als ein Sparbuch zu eröffnen. Finden Sie mit diesen Ratschlägen die richtige Immobilie im städtischen Bereich.

Achtung: Wir beziehen uns hier nur auf Eigentumswohnungen, welche außerhalb von familiären Beziehungen oder der engeren Bekanntschaft erworben werden.

Wie lassen sich Eigentumswohnungen bewerten?

Die Bewertung von Immobilien stellt eine eigene Kunst dar. Entsprechende Experten müssen eigene Prüfungen ablegen, um sich als gerichtliche Sachverständiger bezeichnen zu dürfen. Wir präsentieren in diesem Abschnitt einige Themen aus genau diesen Prüfungen, um ein Gefühl für den Vorgang der Bewertung zu vermitteln.

Tipp: Zeit nehmen bei der Suche

Tipp: Zeit nehmen bei der Suche

Selbstverständlich beschränken wir uns nur auf den Bereich der Eigentumswohnungen und auf die Sicht der Konsumenten. Als privater Investoren interessieren Sie sich beispielsweise nicht für die gestaffelte Entlohnung von Bauträgern bei der Errichtung von Wohnanlagen oder ähnlichen Prüfungsstoff.

Wie groß ist die Wohnung?

Selbst Laien kennen die Bedeutung dieser Kennzahl. Doch welcher Quadratmeterpreis wird in der entsprechenden Region erzielt? Immobilienexperten stützen ihre Bewertung in dieser Frage auf den tatsächlich realisierten Verkehrswert in der näheren Umgebung. Dazu sehen die Fachleute das Grundbuch der Katastralgemeinde ein und prüfen stattgefundene Transaktionen der letzten Jahre.

Durchschnittswerte beim Kauf von Immobilien beachten

Aus diesen Verkaufsdaten lassen sich Durchschnittswerte errechnen. Das Grundbuch ist für eine geringe Gebühr für jede Person zugänglich. So können auch Sie nach verkauften Wohnungen in den Nachbarhäusern und den letzten Jahren suchen. Durch die Division des Preises durch durch die Größe erhalten Sie einen aussagekräftigen Anhaltspunkt zum vertretbaren Quadratmeterpreis Ihrer gewünschten Eigentumswohnung.

Als alternative Informationsquelle gibt es verschiedene Publikationen, welche entsprechende Erhebungen zu den vergangenen Kauftransaktionen darstellen. In Innsbruck wird jährlich der Immobilienmarktbericht „Wi & Wo“ veröffentlicht und für andere Großstädte existieren ähnliche Nachschlagewerke.

Meist ist es günstiger eine solche Ausgabe zu kaufen, anstatt sich viele Grundbuchauszüge geben zu lassen und die Trends der vergangenen Jahre werden in den Marktberichten viel anschaulicher dargestellt. Der Bericht „Wi & Wo“ (Wirtschaften und Wohnen in Innsbruck) erstellt für die schnelle Trenderfassung einen eigenen Index namens PIX (ProChecked Immobilien Index).

Wann lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung?

Stadtteile mit fallenden Preisen eignen sich nur in Ausnahmefällen für ein Immobilien-Investment. Trotzdem gibt es selbst in Katastralgemeinden mit negativen Trends einige Perlen, denn der reine Quadratmeterpreis reicht für eine aussagekräftige Bewertung nicht aus. Selbst Wohnungen in direkter Nachbarschaft können sich durch deren Ausstattung unterschieden wie ein Apfel und eine Birne. Neben dem Kauf für die eigene Verwendung gibt es auch die Option eine Wohnung als Anlegerwohnung zu nutzen. Details dazu gibt es in unserem Ratgeber auf http://www.vknn.at/anlegerwohnung-rendite/ zum Nachlesen.

Welche Ausstattung besitzt die Wohnung?

Bestimmte Aspekte der Ausstattung können den Wert einer Wohnung wesentlich beeinflussen. Zuerst sollte das Badezimmer betrachtet werden. Als Richtwert kann von einer Erneuerung alle 25 Jahre ausgegangen werden. Sofern die sanitären Anlagen und Rohre mehr als 20 Jahre auf dem Buckel haben, muss direkt von einer Wertminderung ausgegangen werden, denn eine Renovierung muss zeitnah statt finden. Wenn jedoch das Badezimmer gerade saniert wurde, kann die Wohnung rund 20.000 Euro höher als der Umgebungsdurchschnitt eingestuft werden. So viel kostet schließlich ein modernes Badezimmer.

Ähnliches gilt für die Küche, für die Heizung, für die Wärmedämmung (Energieausweis einsehen) und andere fundamentale Ausstattungen der Wohnung. Ob sie möbliert übergeben wird oder leer, hat hingegen keine Auswirkungen für eine ordentliche Werteinschätzung. Bei der Bewertung geht es aber auch um die Ausstattung des Viertels und entsprechende Relationen zur Größe der Wohnung.

Welche Nachbarschaft besitzt die Wohnung?

Die Infrastruktur beeinflusst den Wert einer Wohnung ebenfalls sehr wesentlich und vor allem besonders dauerhaft. Eine Einzelperson kann schließlich kein Krankenhaus oder eine Umfahrungsstraße errichten.

Bei dieser Art der Bewertung muss aber der Hausverstand hinzugezogen werden. Ein Kindergarten steigert nicht unbedingt den Wert einer kleinen Garconniere mit 40 Quadratmetern und einem Raum. Aber Anbindungen zum öffentlichen Verkehr oder die Nähe von Universitäten steigert den Wert von Wohnungen in fast allen Fällen.

  • Kleine Anekdote: Rene Benko, der Gründer der besonders erfolgreichen SIGNA Holding startete mit der Renovierung von Studenten WGs und deren Verkauf bzw. Vermietung. Dadurch wird ersichtlich zu welchem Erfolg die korrekte Betrachtung der Zielgruppe in Bezug auf die Infrastruktur bzw. Wohnungsumgebung führen kann.

Wann wurde die Wohnung errichtet?

Der Zeitpunkt der Errichtung der gesamte Wohnanlage kann den Werte ebenfalls stark beeinflussen. Dabei heißt aber neuer nicht immer zwangsläufig besser. Ältere Wohnanlage besitzen eher schlechte Wärmedämmungen und können deshalb günstiger sein, da dadurch die Betriebskosten höher sind. Im Gegenzug werden Altbauwohnungen aber beispielsweise zu viel höheren Preisen gehandelt als Eigentumswohnungen in Gebäude aus der Mitte des 20. Jahrhunderts. Gerade in Wien bedeutet älter oft teurer.

Wie finden Sie eine Eigentumswohnung?

Natürlich hilft eine professionelle und gute Bewertung nichts, wenn keine Immobilien zur Auswahl stehen. Glücklicherweise existieren vielfältige Methoden um Eigentumswohnungen zu finden.

• Makler in Ihrer Nähe oder in den angestrebten Stadtteilen
• Zwangsversteigerungen von Wohnungen – eine Google Suche liefert Infos
• Kontakt zu Bauträgern aufnehmen
• Immobilienteil in der Zeitung
• Thematisch passende Internetportale wie beispielsweise www.immobilienscout24.at
• Die Nachbarschaft beobachten (vor einem Verkauf wird oft renoviert)

Wie viel kostet eine Eigentumswohnung?

Diese Frage lässt sich selbstverständlich nur über die angeführten Bewertungsmethoden im Detail beantworten. Trotzdem können wir zwei ungefähre Richtwerte angeben, welcher natürlich nur sprichwörtliche Hausnummern darstellen, aber eine Vorstellung von den Kosten geben können. Zudem entstehen beim Kauf einer Immobilie noch zusätzliche Kosten neben dem eigentlichen Kaufpreis. Zu diesen Nebenkosten können wir ebenfalls einen marktüblichen Richtwert nennen.

Eine durchschnittliche Wohnung in Innsbruck (vergleichsweise eine der teuren Städte in Österreich) mit 80 Quadratmetern kostet rund 250.000 Euro. Eine Wohnung im ländlichen Gebiet, wie Kössen mit ähnlicher Größe und in einem neu errichteten Gebäude kostet rund 150.000 Euro (Stand Herbst 2015).

Quelle: http://www.vknn.at/wohnungskauf-worauf-sollte-man-achten/

Zusätzliche Kosten fallen durch Grunderwerbssteuern (meist 3 % der gesamten Leistungen), die Eintragungsgebühren für das Grundbuch (1,1 % vom Wert der Eintragung), Anwälte, Notare und eventuell für das Pfandrecht bei einem Hypothekarkredit an. Da diese Zusatzkosten prozentuell berechnet werden, gehen Immobilienexperten immer von zusätzlichen 10 Prozent aus. Es muss also ein weiteres Zehntel zum Kaufpreis hinzuaddiert werden, um die finalen Kosten für die Eigentumswohnung zu erhalten.

Zusatztipp: Die Berechnungsgrundlage für die Gebühr der Pfandrechtseintragung bildet die Höhe des Kredits. Durch hohen Eigenkapital-Anteil kann folglich an mehreren Ecken und Enden gespart werden!

Deine Meinung ist uns wichtig

*