Mietrecht in Österreich – Kündigung & Mietvertrag

Seit die Menschheit das Nomadentum aufgegeben hat, gehört das Wohnen zu den Grundbedürfnissen, und das ist in Österreich nicht anders.

In Fällen muss eine Wohnung jedoch gemietet werden, da eine Eigentumswohnung oder gar ein eigenes Haus eine sehr teure Anschaffung sind. Sobald ein Mietvertrag abgeschlossen wird, sollte von beiden Seiten das Mietrecht zumindest in seinen wichtigsten Punkten gekannt werden. Dieser Beitrag möchte eine verständliche Einführung in eben diese Punkte geben.

Wann gilt das Mietrecht?

Bevor wir uns in den Dschungel aus Paragraphen stürzen, muss geklärt werden, wann das Mietrecht überhaupt gilt. Das MRG findet nämlich nicht überall volle Anwendung. Drei wesentliche Punkte entscheiden über die volle Anwendung, die teilweise Anwendung oder die absolute Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes:

• Art der Immobilie
• Zeitpunkt der Errichtung bzw. des Umbaus
• Motivation hinter der Vermietung.

Art der Immobilie

  • Unter diesen Punkt fällt die Unterscheidung von Neubauten und Altbauten, für die unterschiedliche Richtlinien gelten. Zudem kann die Anzahl der Mietwohnungen (Mietgegenstände) pro Gebäude eine große Auswirkung auf die Anwendung des Mietrechts haben.
  • So fallen beispielsweise Ein- oder Zwei-Objekt-Häuser keinesfalls unter das Mietgesetz, wenn der entsprechende Mietvertrag nach dem 31.12. 2001 geschlossen wurde. Anders ausgedrückt, fällt das Mieten oder Vermieten von Einfamilien- und Zweifamilienhäusern niemals vollständig unter das MRG, und wenn der Vertrag vor Silvester 2001 geschlossen wurde, dann fällt er nur teilweise darunter und wenn er nach diesem Zeitpunkt unterschrieben wurde, dann findet das Mietrecht keine Anwendung.
  • Wenn Altbauten mehr als zwei Objekte aufweisen und vor dem 9.05.1945 errichtet wurden, fallen sie vollständig unter das Mietrechtsgesetz, unabhängig davon, ob Eigentumswohnungen darin vermietet werden oder es sich um einfache Mietwohnungen handelt. Ebenso fallen gefördert errichtete Neubauten mit mehr als zwei Objekten vollständig unter das MRG.

Zeitpunkt der Errichtung bzw. des Umbaus

  • Vor allem in den Bereichen der teilweisen Anwendung des Mietrechts finden sich viele zeitbezogene Bedingungen. Das erste wichtige Datum ist der 31.12.2001. Wenn Mietgegenstände nach diesem Datum durch einen Aufbau oder Dachbodenausbau erweitert wurden, dann fallen sie unter eine teilweise Anwendung des MRG. Die gleichen Voraussetzungen gelten für einen Dachboden, der als Wohnung oder Geschäftsfläche genutzt wird.
  • Das nächste wichtige Datum liegt überraschend wenig weit zurück. Es handelt sich um den 30.09.2006. Wenn nach diesem Datum eine Baugenehmigung für einen Zubau erteilt wurde, dann fällt das Mietobjekt ebenfalls nur teilweise unter das Mietrechtsgesetz.
  • Zwei Daten sind noch wichtig, aber sie sind den oben erwähnten Terminen für Altbauten sehr ähnlich. Förderungsfrei errichtete Gebäude, welche mit einer Baubewilligung errichtet wurden, die nach dem 30.06.1953 ausgestellt wurde, unterliegen ebenfalls der Teilanwendung. Vermietete Eigentumswohnungen, die sich in Gebäuden befinden, die nach dem 08.05.1945 erbaut wurden, erfüllen ebenfalls die Voraussetzungen für Teilanwendung.
  • Grundsätzlich kann man diese komplex wirkende Anwendungsverstrickung in einem Satz zusammenfassen:
  • Wurde das Gebäude vor Ende des Zweiten Weltkrieges gebaut, dann gilt Vollanwendung, und wenn es nach 1945 gebaut wurde und dabei keine Förderungen beansprucht wurden, gilt meist Teilanwendung.
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Motivation hinter der Vermietung

Das MRG gilt gar nicht, wenn die Motivation hinter der Vermietung entweder eine wohltätige oder eine zeitlich sehr beschränkte ist. Beispiele wären Schülerheime, Wohnungen von humanitären Organisationen oder Hotels. Dienstwohnungen fallen ebenfalls in diese Kategorie. Es erscheint fast logisch, dass hier das Mietrechtsgesetz fehl am Platz wäre.

Was steht im Mietrechtsgesetz?

Die wichtigsten Teile des Gesetzes beschäftigen sich mit folgenden wichtigen Punkten:

• Mietvertrag
• Mietzins
• Instandhaltung
• Betriebskosten
• Kündigung.

Was steht in einem Mietvertrag?

  • Damit ein Mietvertrag entstehen kann, müssen sich die beiden Parteien über das Mietobjekt, den Mietzins und die Dauer der Miete einig sein. Theoretisch muss ein Mietvertrag nicht einmal schriftlich aufgesetzt werden, aber um eventuelle spätere Konfrontationen besser lösen zu können, wird in den meisten Fällen die schriftliche Form gewählt.
  • Ein Mietvertrag ist jedoch keinesfalls gratis. Der Vermieter muss 1 Prozent der Summe, die 36 Monatsmieten ergeben, an das Finanzamt abführen. Sollte das Mietverhältnis befristet sein und weniger als 36 Monate dauern, dann 1 Prozent der Mietzins-Summe über die gesamte Laufzeit. Der Vermieter kann sich diese Gebühr jedoch vom Mieter holen.
  • Zudem muss eine Preisindex-Klausel im Mietvertrag enthalten sein. Da in Österreich in der Regel Inflation herrscht, ist dieser Umstand aber vorteilhaft für den Vermieter und wird selten vergessen. In den letzten Jahren wurde noch eine Energieausweis-Pflicht eingeführt, welcher der Vermieter nachkommen muss, oder der Mieter kann dies auf Rechnung des Vermieters erledigen lassen.

Quelle: http://www.immobilienscout24.at/ratgeber/mietrecht-oesterreich.html

Mietzins – Die monatliche Miete

Die monatlich zu entrichtende Miete besteht aus mehreren Bestandteilen. Die wichtigsten Bestandteile sind die Kosten für den Raum selbst, die Betriebskosten und die Umsatzsteuer, welche in der Regel 10 Prozent beträgt. Es gibt immer einige Fragen, wann eine Mietminderung beantragt werden kann und unter welchen Voraussetzungen.

Wir wollen hier kurz die wichtigsten Fragestellungen beantworten:

  • Wann kommt eine Mietminderung laut Mietrechtsgesetz für mich in Frage?
    Die wichtigste Voraussetzung ist die Vollanwendung des MRG (siehe dazu den oberen Punkt „Art der Immobilie).
  • Wie funktioniert die Mietzinsbindung?: In erster Linie richtet sich die Miete, welche verlangt werden kann, nach einem vorgegebenen Richtwert, der um entsprechende Umgebungsfaktoren erhöht oder gesenkt wird.
  • Wie hoch ist dieser Richtwert?: Die Richtwerte werden im Abstand von 2 Jahren angepasst und unterscheiden sich je nach Bundesland. Die lokalen Mietschutzverbände geben über die Richtwerte Auskunft.
  • Wo besteht der Unterschied zwischen Richtwertmietzins und Kategoriemietzins?: Der Richtwert gilt nur für Wohnungen der Kategorie A. Für Wohnungen mit geringerer Ausstattung muss der entsprechende Kategoriemietzins beachtet werden.
  • Welche Dokumentation muss bei der Prüfung des Richtwerts beachtet werden?: Es muss vor allem die Ausstattung, wie Küche, Bad, WC-Anlagen, sowie die Umgebung und der allgemeine Zustand beachtet werden. Durch diese Punkte ergeben sich die offensichtlichsten Gründe für Abschläge.

Welche Ausnahmen gibt es?
Leider ist das Mietrechtsgesetz sehr kompliziert und es sind viele Ausnahmeregelungen eingebaut. Die gute Nachricht sind die vielen kostenlosen Beratungsstellen, die konsultiert werden sollten.

Welche weiteren Möglichkeiten zur Mietzins-Reduzierung gibt es?
Die gerade erwähnten Beratungsstellen helfen auch zu diesem Punkt weiter, aber eine prominente Methode wollen wir hier noch angeben. Bei beschränkten Mietverhältnissen kann eine Beschränkungsgebühr abgezogen werden. Diese darf in keinem Fall vergessen werden.

Wann kann ich als Vermieter den Richtwert erhöhen?
Wenn die Ausstattung des Gebäudes als überdurchschnittlich angesehen werden kann oder Sanierungsmaßnahmen zu dieser Überdurchschnittlichkeit führen, kann der Richtwert um Zuschläge erhöht werden.

Quelle: http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Wohnen/Mietrecht

Instandhaltung und Betriebskosten

Sofern die Wohnungen unter Vollanwendung des MRG stehen, dürfen nur bestimmte Betriebskosten verrechnet werden und müssen Instandhaltungen, die Teil des allgemeinen Hauses sind (z. B. Stiegenhäuser) vom Vermieter auf dessen Kosten durchgeführt werden. Jede vermietende Partei sollte sich über diese Voraussetzungen informieren.

Kosten beachten

Kosten beachten

Bei Teilanwendung und Nichtanwendung des MRG sind die Vorgaben hier sehr gelockert, aber seit dem 01.01.2015 gibt es eine bedeutende Ausnahme. Wärmeanlagen müssen immer vom Vermieter in Stand gehalten werden, wenn dieser die Anlagen, wie Boiler oder Wärmebereitungsgeräte, zur Verfügung gestellt hat. Nur wenn sich das Mietobjekt in einem Gebäude mit höchstens zwei Einheiten befindet, gehören die Wärmeinstallationen nicht zur Verantwortung des Vermieters.

Kündigung einer Wohnung/der Miete

Die Kündigungsschutzbestimmungen gelten ausnahmsweise nicht nur für Mietgegenstände mit Vollanwendung des MRG, sondern auch bei Teilanwendung. Diesbezüglich kann erneut der oben angeführte Absatz „Zeitpunkt der Errichtung bzw. des Umbaus“ konsultiert werden. Unter https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210300.html gibt es die Möglichkeit, eine Beratungsstelle zu finden, um offene Fragen zu klären.

Einvernehmliche Kündigungen sind natürlich immer im Bereich des Möglichen, aber wenn der Vermieter einen MRG-geschützten Mieter kündigen möchte, dann muss einer der folgenden Gründe zutreffen:

  • Gemahnter und über 8 Tage ausstehender Mietzins
  • Arge Vernachlässigung der Wohnung
  • Exzessive Untervermietung
  • Fehlendes Wohnbedürfnis (Abwesenheit)
  • Tod des Mieters ohne berechtigten Nachfolger
  • Verhinderung der Verbesserung einer Wohnung der Kategorie
  • Gründe aus dem Mietvertrag.

Wann kann eine Räumungsklage durchgeführt werden?

Eine Räumungsklage kann vor allem beim Ausstehen von mehr als einer Monatsmiete, sprich nach 2 Monaten, oder bei großen Missständen im Verhalten des Vermieters angestrebt werden. Die Kündigung muss jedoch bei einseitiger Kündigung des Vermieters unbedingt beim Gericht eingebracht werden. Daraus ergibt sich, dass ein Mieter, welcher einen Kündigungsbescheid vom Gericht erhalten hat, dringend innerhalb von 4 Wochen reagieren sollte.

Quelle: https://mietervereinigung.at/8893/Raeumungsklage-und-Delogierung

Mietrecht: Lassen Sie sich beraten

Abschließend muss angemerkt werden, dass das Mietrecht durch all die Ausnahmen und all die verschiedenen Immobilien sehr komplex werden kann und ein volles Verständnis nur bei entsprechenden Fachkräften vorliegt. Trotzdem hoffen wir, für die wichtigsten Fragen die entsprechenden Antworten hier bereitgestellt zu haben. Im Netz soll man immerhin entsprechende Vorinformationen zu Rechtsthemen erhalten, um sich auf den Gang zu einer Info-Stelle entsprechend vorzubereiten und seine Chancen zumindest ungefähr abschätzen zu können.

Kommentare

  1. Peter Uchann meint:

    Ich wohne seit 1963 in einer 71 m2 großen Wohnung der Kategorie C. Durch notwendige Sanierungsmaßnahmen wurde der § 18 zur Anwendung gebracht und die Miete um das 10-fache mit Genehmigung des Bezirksgerichtes erhöht.
    Da ich Pensionist bin kann ich mir diese Wohnung nicht mehr leisten.
    Welche Möglichkeiten stehen mir offen in meiner Wohnung bleiben zu dürfen , wenn die Miete sich meiner Pension angepasst werden würde.

  2. Gassner Maria meint:

    Die aufgeführten Punkte und Ratschläge sind sehr aufschlussreich,aber eine Wohnung,welche ich jetzt gemietet habe,müsste ein Fachmann(Frau)vor Ort ansehen,das kann man mit Worten nicht erklären,zumal schon die angegebene Größe der Wohnung sich von der tatsächlichen Größe um 8 Quadratmeter unterscheidet.Wenn Sie mir noch eine Adresse mailen könnten,an die ich mich mit diesem Problem wenden könnte,wäre ich Ihnen sehr dankbar.
    Danke im Voraus.
    Maria Gassner

    • Guten Tag! Entweder von einem Rechtsanwalt mit Spezialisierung Mietrecht beraten lassen, oder an den Mieterschutzbund wenden.

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