Zweitwohnsitz in Österreich für Ausländer – Ratgeber

Zunehmend steigt das Interesse der EU-Bürger, in Österreich eine Immobilie als Zweitwohnsitz zu erwerben.

Verlockend sind für Viele das gute und gesunde Klima in der Alpenregion, das schöne Wetter entsprechend den jeweiligen Jahreszeiten, der hohe Erholungswert aber auch die kulinarischen Angebote sowie die Mentalität und Ruhe.

Diese verstärkte Nachfrage hat dazu geführt, dass der Immobilienkauf zu diesem Zweck mit vielen Auflagen und einer starken Limitierung im Rahmen der Zweitwohnsitzverordnung versehen wurde.

1. Was sollte vor dem Erwerb beachtet werden?

Viele möchten einen Zweitwohnsitz anmelden, um das Haus in den Ferien selber zu nutzen. Das würde im Umkehrschluss aber bedeuten, dass die Ferienhäuser die übrige Zeit des Jahres leerstehen. Und genau das möchte man in Österreich vermeiden.

Weder im Salzburger Land noch in Tirol ist dies gewünscht. Daraus resultiert, dass der Zweitwohnsitz touristisch vermietet werden soll. Die Rede ist von einer „touristischen Widmung“.

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Andererseits gibt es die Zweitwohnsitzwidmung, die allerdings selten vergeben wird.

Allem gegenüber stehen die europäischen Grundfreiheiten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer ausländischen Immobilie. Diese erlauben EU-Bürgern den Immobilienerwerb anhand der gleichen Bedingungen, wie sie für österreichische Staatsbürger gelten.

Und trotz dieser Gesetzeslage auf internationaler Ebene gibt es in Österreich Einschränkungen, die jeder, der sich mit dem Gedanken, einen Zweitwohnsitz in Österreich anzumelden, kennen sollte.
Wie eine Immobilie genutzt werden soll, wird vorab von der Kommune vor Ort oder einem Bundesorgan entschieden.

Folgend wird aufgeführt, welche Details in den Einschränkungen zu beachten sind und auf was Immobilieninteressenten in Österreich weiterhin achten sollten.

2. Die selten vergebene Zweitwohnsitzwidmung

Diese findet für eine Skihütte genauso Anwendung wie für ein Einfamilienhaus, eine Wohnung oder ein Chalet. Dazu gehört auch, dass die Nutzung als Zweitwohnsitz untersagt werden darf. Ohne die Widmung als Zweitwohnsitz muss das neu erworbene Haus oder die neue Wohnung als Erstwohnsitz angemeldet und auch ganzjährig genutzt werden. Wird diese Bestimmung nicht beachtet, liegt ein Straftatbestand vor, der mit einer Verwaltungsstrafe geahndet werden kann.

Eine Zweitwohnsitzwidmung kann auch dann erfolgen, wenn keine ganzjährige Eigennutzung oder touristische Vermietung gewollt ist.

Der Zwang zur Vermietung entfällt also mit Erhalt einer Zweitwohnsitzwidmung.
Damit erklärt sich, warum diese Widmung nur sehr selten zu bekommen ist.

3. Lohnenswerter Immobilienerwerb ohne Zweitwohnsitzwidmung

Es gibt einen sehr gut nachvollziehbaren Grund, auch ohne diese spezielle Zweitwohnsitzwidmung eine Immobilie in Österreich zu erwerben. Der Kauf als Investment im Rahmen einer Altersvorsorge. Summiert ergeben sich durch die verpflichtend erforderliche touristische Vermietung und deren Mieteinnahmen hohe Renditen.

Dies gilt insbesondere für die Alpenregion, wo eine ganzjährige Vermietung möglich ist. Dies ist erst recht dann der Fall, wenn die Infrastruktur in der Nähe alles bietet, was Urlauber benötigen bzw. sich für den Urlaub wünschen. Zudem kann eine solche Immobilie temporär auch selber genutzt werden, um die Schönheiten der österreichischen Alpenregion zu genießen.

Andererseits ist unbedingt darauf zu achten, in welchen Kommunen (Regionen) sich die Restriktionen für einen reinen Ferienwohnsitz oder die Vermietung als Ferienhaus bzw. Ferienwohnung verschärft haben. Siehe dazu Punkt 11.

4. Beratungsbedarf vor dem Erwerb unbedingt beachten

Die Konsultation eines kompetenten Beraters, zum Beispiel einem Immobilienberater, der mit den örtlichen Gepflogenheiten und gesetzlichen Bestimmungen vertraut ist, sollte erfolgen.

Ein erfahrener und integrer Makler kann:

  • Mängel am Haus aufdecken
  •  die energetischen Umstände einschätzen
  • den Reparaturbedarf abschätzen
  • die laufenden Energiekosten berechnen
  • die laufenden kommunalen Kosten kalkulieren
  • Unklarheiten mit dem zuständigen Bundesorgan oder der Kommune klären
  • klären, ob die Traumimmobilie eventuell durch Dritte belastet ist
  • Informationen über ein vielleicht bestehendes lebenslanges Wohnrecht einholen
  • erforderliche Unterlagen für eine Bankfinanzierung zusammenstellen
  • feststellen, ob der Verkäufer auch rechtmäßiger Eigentümer von Haus und Grundstück ist

Dafür erhält er die vertraglich vereinbarte Maklerprovision, die in Österreich verhandelbar ist. Einzuhalten sind aber die Mindest- und Höchstgrenzen im gesetzlichen Maß.

Als Bemessung für die Maklerprovision gelten die Marktlage des Objektes, der Preis der Immobilie und die üblichen Marktkonditionen. In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die vereinbarte Provision.

Wird eine „Innenprovision“ vereinbart, zahlt nur der Verkäufer die Provision. Die Immobilie wird also ohne zusätzliche Maklerprovision dem Käufer angeboten. Allerdings ist die Provision häufig im Kaufpreis integriert.

Für den Käufer hat dies den Vorteil, dass sich die Erwerbsnebenkosten, die bis zu 15 % vom Kaufpreis betragen können, verringern.

Teilweise wird auch die Mehrerlösvereinbarung angewendet, die zwischen Makler und Verkäufer ausgehandelt wird. Inhalt dieser Vereinbarung ist, dass der Makler vom Verkäufer einen zuvor ausgehandelten Betrag erhält, wenn eine bestimmte Kaufsumme vom Makler überschritten wird. Die vereinbarte Summe wird nach einem Immobilienverkauf fällig.

Wurde die Wunschimmobilie gefunden, ist es in Österreich üblich, für den Abschluss eines Kaufvertrages einen Fachanwalt oder Rechtsanwalt einzubeziehen. Auch Notare, die sich auf Immobilienrecht spezialisiert haben, gelten als kompetente Ansprechpartner und Berater.

Wichtig ist, dass sich der Berater mit den landesgesetzlichen Bestimmungen auskennt und vor dem Erwerb prüft, welchen Bestimmungen das Objekt unterliegt. Diese lassen sich nicht pauschal für jedes Objekt und erst recht nicht für jede Lage (Gemeinde) anwenden.

5. Was ist bei der Grundstückssteuer zu beachten?

Die Grundstückssteuer (Grundsteuer) gilt in Österreich als Steuer auf Grundstückseigentum sowie deren Bebauung, die mit einer Substanzsteuer belegt wird. Die Regelung ist bundeseinheitlich und von den Bundesbehörden ermittelt.

Die jeweilige Erhebung erfolgt durch die Gemeinden. Unterschieden wird zwischen der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und B (sonstiger Grundbesitz).
Der Steuersatz beträgt 0,2 % und kann für geringen Grundbesitz sowie zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz herabgesetzt werden.

Der Hebesatz ist gemeindespezifisch und wird entsprechend dem Finanzausgleichgesetz erhoben. Die Grenze liegt bei 500 % des Grundsteuermessbetrages. Auch die Einhebung erfolgt durch die jeweils zuständige Gemeinde.

6. Trotz inländischem Zweitwohnsitz nur beschränkte Steuerpflicht

Seit 2004 gilt eine Zweitwohnsitzverordnung, die vom Bundesministerium erlassen wurde.
Ihr zufolge führt ein inländischer (Zweit-)Wohnsitz nicht zu einer unbeschränkten Steuerpflicht.

Voraussetzung:Der Mittelpunkt der Lebensinteressen liegt mindestens fünf Jahre im Ausland und die ausländische Wohnung wird maximal 70 Tage genutzt. Darüber muss ein Verzeichnis geführt werden.

Der Mittelpunkt des Lebens definiert sich vorrangig durch persönliche Verhältnisse. Damit ist gemeint, wo die Person mit ihrer Familie lebt. Erst dann werden die wirtschaftlichen Verhältnisse herangezogen.

Sind mehrere Wohnungen im Besitz einer Person, werden in Österreich die Tage der Nutzung addiert. Ergibt sich für eine oder mehrere Immobilien eine Nutzung von mehr als 70 Tagen, liegt ein Wohnsitz im steuerlichen Sinne vor.

Wer seinen Lebensmittelpunkt einmal von Österreich in ein anderes EU-Land verlegt, kann bereits im darauf folgenden Jahr einen Wechsel in die beschränkte Steuerpflicht vornehmen. Die Frist von fünf Jahren muss in diesem Fall nicht eingehalten werden. Damit ist allerdings das Risiko verbunden, innerhalb dieser fünfjährigen Frist nicht wieder nach Österreich einreisen zu dürfen.

Profitieren können von dieser Gesetzgebung all jene, die ihren Hauptwohnsitz und damit ihren Lebensmittelpunk in ein Land mit günstigen Steuersätzen verlegen. Nur wegen des österreichischen Zweitwohnsitzes können sie nicht mehr auf das in Österreich geltende Steuerniveau gehoben werden.

Ist andererseits die Rückstufung in die beschränkte Steuerpflicht von Nachteil, können durch die Nichtführung des eigentlich vorgeschriebenen Verzeichnisses die Rechtsfolgen dieser Verordnung relativ einfach umgangen und somit vermieden werden.

Lebt ein Ehepartner vom unbeschränkt Steuerpflichtigen nicht dauerhaft getrennt, ist eine unbeschränkte Steuerpflicht für beide Ehepartner rechtmäßig.
Diese Verordnung gilt ausschließlich für die Einkommenssteuer. Die Erbschafts- bzw. Umsatzsteuer ist von dieser Regelung ausgenommen.

7. Was ist bei der Meldepflicht und den Wohnsitzqualitäten zu beachten?

Bei der Meldepflicht wird zwischen zwei sehr unterschiedlichen Wohnsitzqualitäten unterschieden.

  • dem Hauptwohnsitz
  • dem Nebenwohnsitz

Weil eine österreichische Gemeinde über den Bundesfinanzausgleich Geld vom Bund pro Person für einen Hauptwohnsitz erhält, ist nicht immer einfach zu klären, wo sich der Hauptwohnsitz oder der Nebenwohnsitz befindet.
Verständlich also, dass von den Kommunen die Eintragung als Hauptwohnsitz lieber gesehen wird, zumal die Kosten für Infrastruktur usw. unverändert bestehen bleiben.

Die kostenlose Anmeldung erfolgt nach Erfüllung des Verpflichtungsgeschäftes mittels Eintragung ins Grundbuch unter Vorlage der Kaufurkunde, die von Käufer und Verkäufer unterschrieben sein muss. Gleichzeitig ist vom Käufer zu erklären, dass er die neu erworbene Immobilie nicht als Feriendomizil nutzen möchte. Ist dies seine Absicht, muss von ihm eine Genehmigung mittels Ferienwohnsitzbescheid eingeholt werden.

Als Ort der Anmeldung gelten:

  • das Gemeindeamt
  • der Magistrat bei Stataturstädten oder
  • das magistratische Bezirksamt in Wien.

Dort kann auch der bisherige Wohnsitz abgemeldet werden.
Die Anmeldung, die innerhalb von drei Werktagen erfolgen muss, kann persönlich, durch eine beauftragte Person oder auch postalisch erfolgen.

Folgende Nachweise sind zu erbringen:

  • Identitätsnachweis (Personalausweis oder Reisepass)
  • Geburtsurkunde
  • Nachweis über einen erworbenen akademischen Grad
  • Staatsbürgerschaftsnachweis (bei mehreren Staatsbürgerschaften sind alle vorzulegen)

Wird der Meldepflicht nicht entsprochen, liegt eine Verwaltungsübertretung vor. Diese kann mit einer Geldstrafe geahndet werden.

Wird der Ferienwohnsitzbescheid nicht beantragt und die Immobilie nur temporär zu Urlaubszwecken genutzt, kann im schlimmsten Fall eine gerichtliche Versteigerung erfolgen.

Nicht persönlich anmelden können sich:

  • minderjährige Personen (hier sind der/die erziehungsberechtigte(n) Personen maßgebend)
  • Personen mit einer geistigen Behinderung (ein Sachverwalter ist hier Ansprechpartner)

Wer gilt in Österreich als Unterkunftgeber?

  • der Eigentümer der Immobilie (Haus oder Wohnung)
  • der Hauptmieter
  • der Untermieter (Achtung: Hier gelten bestimmte Rechtsvorschriften)

8. Was ist unter der österreichischen Meldebestätigung zu verstehen?

Es kann sein, dass in Österreich über den aktuellen oder früheren Wohnsitz eine Meldebestätigung verlangt wird.

Ausgestellt wird die Bestätigung durch das regionale Meldeamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich der Wohnsitz oder Aufenthalt befindet. Vorzulegen ist zusammen mit einem formlosen Antrag ein Personalausweis oder Reisepass. Die Ausstellung über einen oder mehrere frühere Wohnsitze muss zudem begründet werden.

Die Kosten für eine Meldebestätigung setzen sich zusammen aus:

  • der Antragsgebühr
  • der Zeugnisgebühr
  • der Bundesverwaltungsabgabe

Die Kosten definieren sich weiterhin durch die Notariatsgebühren und Notariatskosten sowie der gesetzlichen Umsatzsteuer für benötigte Beglaubigungen.

9. Wie definiert sich in Österreich der Begriff Hauptwohnsitz?

Folgende Kriterien werden für die Definition, die Einstufung, herangezogen:

  • Wo befindet sich der Arbeitsplatz bzw. die Ausbildungsstätte?
  • Wie lange bin ich am jeweiligen Wohnort anwesend?
  • Wo wohnen meine Ehefrau bzw. eingetragene Lebenspartnerin und/oder meine Kinder?
  • Wird irgendwo eine Funktion für/als ausgeübt?

10. Was ist das „ZMR“?

Damit ist das zentrale Melderegister angesprochen, das 2001 gegründet wurde.
Kritisch betrachtet bietet es, wie fast alles im Leben, diverse Vor- und Nachteile.

Zu den Vorteilen gehören:
Es können alle österreichischen Haupt- und Nebenwohnsitze von der Behörde eingesehen werden. Somit erübrigen sich Besuche bei unterschiedlichen Meldeämtern, wenn mehrere Bescheinigungen über unterschiedliche Wohnorte erforderlich sind.

Von zugezogenen und seit jeher in Österreich lebenden Wehrpflichtigen wird für das Bundesheer die jährliche aktuelle Zahl an Personen ermittelt, die zur Wehrpflicht herangezogen werden können.

Zu den Nachteilen gehören:

Auch privatwirtschaftliche Organisationen (Inkassobüros, Notare und Kammern) können Auskünfte unter bestimmten Voraussetzungen einholen.

Gespeicherte Daten werden an die GIS übermittelt, die für den ORF die Rundfunkgebühren erhebt. Wer mehrere Wohnsitze in Österreich angemeldet hat, muss für jeden gemeldeten Wohnsitz Rundfunkgebühren bezahlen.

11. Neue Regelungen bei Schenkung oder Vererbung für Ausländer in Österreich

Besonders in den touristischen Hochburgen Österreichs wurden die Regelungen verschärft, nachdem Deutschland das Doppelversteuerungsabkommen gekündigt hat. Hintergrund war die Eindämmung einer möglichen Steuerflucht.

Deshalb gilt beim Schenken oder Vererben das deutsche Recht. Die Kosten sind somit wesentlich höher. Wenn allerdings Erblasser und Erben seid mehr als fünf Jahren dauerhaft in Österreich wohnen, können sie von der Abschaffung der Erbschaftssteuer profitieren.

12. Wie gestaltet sich das Wahlrecht bei Zweitwohnsitz in Österreich?

Bislang durften alle, die mit einem Zweitwohnsitz in Österreich gemeldet sind, an den Wahlen zum Gemeinderat und Landtag teilnehmen.

Hier könnte sich in Zukunft eine Änderung ergeben. Es kann durchaus dazu kommen, dass der wirtschaftliche, berufliche und gesellschaftliche Mittelpunkt für Österreich nachgewiesen werden muss.

13. Weitere Fakten kurz zusammengefasst, die von Relevanz sind

Weil die Grundverkehrgenehmigung, mit der insbesondere in den Ländern Salzburg, Vorarlberg und Tirol die Verteuerung von Grund und Boden sowie von Immobilien sowie der grenzenlose Bau von Ferienwohnungen eingedämmt werden sollte, vor dem Europäischen Gerichtshof nicht gehalten hat, wurde die Raumplanung verabschiedet.

Laut dem Vorarlberger Raumplanungsgesetz können die Gemeinden in einem Flächenwidmungsplan festlegen, wo auch oder nur Ferienwohnungen errichtet oder bestehende Wohnungen in dieser Weise genutzt werden dürfen. In- und EU-Ausländer sind davon gleichermaßen betroffen.

Unter Punkt 6 „Was ist bei der Meldepflicht und den Wohnsitzqualitäten zu beachten?“ wurde bereits die „Genehmigung mittels Ferienwohnsitzbescheid“ erwähnt.

Verschärft wird die Kontrolle nicht nur von bereits bestehenden Einzelimmobilien, sondern auch von Bestandswohnungen in Mehrparteienhäusern. Hintergrund ist, dass zurückliegend immer häufiger auffiel, dass auch dort die Rollläden in der touristischen Nebensaison häufig geschlossen sind, kein Wasser verbraucht wurde und auch kein Müll zu entsorgen war.

Auf diese Auffälligkeiten soll in Zukunft mit anzeigen reagiert werden können.

Wird die Meldung der Immobilie als Hauptwohnsitz nicht tatsächlich ausgeführt, kann die Gemeinde einschreiten. Sie hat dann das Recht, zusammen mit der Bezirkshauptmannschaft und dem Land gegen die illegale Zweitwohnung entsprechend vorzugehen. Dies in Kenntnis darüber, dass die Niederlassungsfreiheit der Europäischen Union für Sanktionen enge Grenzen lässt.

In anderen Kommunen mit Ferienwohngebieten wird ein Zuschlag auf die besondere Kurtaxe erhoben. Damit sollen die Gäste angemessen an den Kosten für die Infrastruktur beteiligt werden.
Betroffen davon sind insbesondere die Regionen, Maria Alm, Saalbach-Hinterglemm, Wald-Königsleitern und St. Gilgen.

14. Welche Fehler sollten unbedingt vermieden werden?

Eine ruhige und romantische Alleinlage mit Weitsicht auf das ursprüngliche Voralpenland oder das reizvolle Hochgebirge ist für viele Immobilieninteressenten von großem Interesse. Doch die fehlende Infrastruktur wird für viele im Laufe der Zeit zur Belastung.

Im Urlaub sind lange Einkaufstouren nicht gefragt und bei dauerhafter Nutzung stellt eine abseits gelegene Alleinlage dauerhaften Stress dar, der auf lange Fahrstrecken und einen hohen Zeitaufwand beruht.

Die Traumimmobilie kann sich also schnell zum Albtraum entwickeln, wenn dieser Faktor nicht berücksichtigt wird.

Den Zweitwohnsitz selber suchen und dann auch die Finanzierung und alle Formalitäten selber erledigen, kann schon anhand der regionalen Unterschiede nicht empfohlen werden.
Um die richtige Immobilie zu finden, bieten sich mehrere Wege an.

Ein Immobilienmakler nimmt viel Arbeit ab, indem er entsprechend den Vorstellungen der Interessenten so lange eine Immobilie sucht, bis diese gefunden ist. Auch die vertraglichen Formalitäten wickelt der Makler für seine Kunden ab.

Wichtige Details hierzu wurden in Punkt 3 „Beratungsbedarf vor dem Erwerb unbedingt beachten“ bereits detailliert aufgeführt.

Manchmal verliebt man sich im Urlaub in eine Immobilie. Doch die geruhsame Zeit kann dazu führen, dass die alltäglichen Herausforderungen genauso wenig erkannt werden wie eventuell bestehende Mängel. Letzteres ist auch auf den begrenzten Zeitraum zurückzuführen.

Überhastet abgeschlossene Kaufverträge können zudem Fallstricke enthalten, die zu Anfang nicht auffallen. Auch fehlt es häufig an Zeit und Lust, sich mit den vertraglichen Besonderheiten der Region, in der sich die Immobilie befindet, auseinanderzusetzen. Dadurch können laufende Kosten oder Einschränkungen auf den Käufer zukommen, mit denen nicht gerechnet wurde.

Auch wenn es keine sprachlichen Barrieren gibt. Die Mentalität ist eine andere. Und zu dieser muss eine dauerhaft bestehende Affinität existieren. Sonst wird das Leben in Österreich zu einer Belastung mit ungeahnten Herausforderungen. Diesen Punkt sollte jeder Immobilieninteressent für sich selber aber auch für seine Familie abklären.

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