Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich – Vollfinanzierung – Voraussetzungen, Anbieter, Möglichkeiten

Filialbanken und Direktbanken werden meist zuerst kontaktiert. Ausschlaggebend ist, ob Eigenkapital vorhanden ist und in welcher Höhe.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist im Bereich des Möglichen, wobei zu bedenken ist, dass die Laufzeiten entsprechend länger und die Raten höher sind.

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Diese Kreditart wird als Vollfinanzierung betitelt. Entsprechende Vergleichsportale präsentieren seriöse Online-Anbieter. Die Suchmaske wird vom Kunden mit Angaben „gefüttert“, um die passenden Anbieter entsprechend zu sortieren.

Konditionen und Voraussetzungen

Die Finanzierung ohne Eigenkapital sorgt dafür, dass die Realisierung des Eigenheimes früher möglich ist. Falls der Kreditnehmer über Kapital verfügt, kann dieses für Notfälle gespart werden. Ein Beispiel veranschaulicht diese Möglichkeit:

  • Eigenkapital kein Kapital,
  • Kreditsumme 100.000 Euro,
  • Effektivzinssatz 4,59 Prozent,
  • monatliche Rate 550 Euro,
  • die Restschuld beträgt nach 10 Jahren 73.540 Euro.

Die Laufzeit verlängert sich selbstverständlich, Zinsen werden höher kalkuliert. Die entsprechende Gegenüberstellung als Beispiel:

Mit Eigenkapital Ohne Eigenkapital

  • Kapital 100.000 Euro –
  • Kreditsumme 150.000 Euro 250.000 Euro
  • Effektiver Jahreszins 4,7 % 5,5 %
  • Monatliche Ratenzahlung 769 Euro 1.398 Euro
  • Laufzeit 30 Jahre 30 Jahre

Wer über keinen unbefristeten Arbeitsvertrag verfügt, wird kaum Kreditanbieter finden. Das Einkommen muss darüber hinaus entsprechend hoch sein, um die monatlichen Raten zahlen zu können.

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Wichtig: Alle Angebote für die Baufinanzierung genau miteinander vergleichen
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Folgende Unterlagen werden benötigt: Der Identitätsnachweis ist notwendig, ebenso die Einkommensnachweise. Häufig werden die letzten Kontoauszüge verlangt. Aktuelle noch zu zahlende Kredite müssen ebenfalls aufgeführt werden, welche aktuellen Versicherungen sind aktiv.

Vor- und Nachteile werden gegenübergestellt

Vorteile Nachteile

  • Die Liquidität ist konstant, da Sparbeträge nicht angetastet werden.
  • Die rasche Realisierung des Eigenheims ist möglich.
  • Flexibilität im finanziellen Bereich.

Falls die Immobilienpreise steigen, besteht hier die Möglichkeit, zum günstigsten Zeitpunkt eine Immobilie zu erwerben. Aufgrund höherer Zinsen teurer als Kredite mit Eigenkapital.
Die Zinsentwicklung ist nicht sicher, kann sich nachteilig auf den Kreditnehmer auswirken.

Änderungen der persönlichen Lebenssituation durch Arbeitslosigkeit o.ä. können zur finanziellen Katastrophe führen.
Kommt es zum Zwangsverkauf bleiben Restschulden.

Lukrative Objekte, wie Mietshäuser oder der Weiterverkauf von Immobilien, sind selbstverständlich nicht so risikoreich, als der Kauf des Eigenheims. Bei einer Vollfinanzierung wird meist mit 120 % Rückzahlung gerechnet. Die Nebenkosten dürfen nicht außer Acht gelassen werden.

Dazu gehören beispielsweise:

  • Maklerprovision, falls ein Makler eingeschaltet wurde,
  • Grunderwerbssteuer, 3,5 %
  • Notarkosten bis zu 3 %,
  • Grundbucheintragung ungefähr 1,2 %,
  • Gebühren für die Eintragung 1,1 %

Die solide Planung
Einige „Rechner“ verhelfen zur finanziellen Übersicht.

  • Der Haushaltsplan beinhaltet das Einkommen und die Fixausgaben. Gleichzeitig ist der Haushaltsplan die Basis, um eine solide Finanzplanung zu verwirklichen.
  • Die Berechnung des Eigenkapitals. Im Falle einer Vollfinanzierung wird das Eigenkapital für unvorhergesehene finanzielle Engpässe eingesetzt.
  • Belastbarkeit exakt ermitteln. Wie hoch kann die maximale Tilgungsrate sein.
  • Anbieter für die Baufinanzierung suchen. Zahlungen und Fakten wurden ermittelt, sodass der Kreditnehmer und der Kreditgeber kalkulieren können.

Der Bau- und Hauskredit

Es ist sinnvoll, die Suche nach einem geeigneten Objekt mit der Suche nach einem optimalen Kreditgeber gleichzeitig vorzunehmen. Vergleiche der einzelnen Anbieter sind zu aktiveren. Je größer die Kreditsumme ist, desto länger wird zurückgezahlt und desto wichtiger sind die Zinsbelastungen.

Empfohlen werden Direktbanken:

  • Die Hypothekenzinsen sind in der Regel niedriger, sodass die Online-Bank bevorzugt wird.
  • Weitere attraktive Konditionen sprechen für Direktbanken.
  • Die flexible Finanzierung mit unterschiedlichen Optionen sorgt für reges Interesse.

Der Baukredit ist ein zweckgebundenes Darlehen, welches nur im Bereich Immobilien realisiert werden kann. Die Zinsbindung beläuft sich meist auf zehn Jahre. Wurde der Kreditvertrag mit einem niedrigen Zinssatz abgeschlossen, ist eine längere Zinsbindung optimal.

Wird ein höherer Zinssatz festgelegt, ist mit einer kürzeren Zinsbindung der Vertrag abzuschließen. Wer ein Haus bauen will, sollte sich um einen speziellen Hauskredit kümmern. Ein bereits fertiggestelltes Haus oder eine Eigentumswohnung werden mit einem festen Kaufpreis offeriert; ein weiterer Vorteil für die Kreditzusage.

Der Bausparvertrag Rechner

Diese Variante ist vorteilhaft. Die Beispiele basieren auf monatlich 100 Euro Einzahlung. Das Auszahlungskapital ist nach sechs Jahren fällig. Es gibt kaum Unterschiede bei einem Vergleich. Von 7.668,67 Euro bis 7.677,22 variieren die Auszahlungssummen.

Die Raiffeisen Sparkasse mit 7.580,42 Euro präsentiert den niedrigsten Gewinn. Der konservative Bausparer erhält nach sechs Jahren mindestens 7.371 Euro. Ungefähr 200 Euro sind als Gewinn zu verzeichnen. Die Zinssätze beim MixZins-Sparen hingegen werden für drei Jahre festgesetzt, danach können die Zinsen variabel gewählt werden.

217 Euro Prämie sind in dieser Variante zu verbuchen, abhängig von der Zinsberechnung. Das Relax-Bausparen wird mit einem einmaligen Betrag zwischen 2.200 und 7.200 Euro realisiert. Der höchste Betrag wird mit 7.636 Euro nach der Laufzeit gutgeschrieben. Bausparer unter 25 Jahren bekommen zusätzlich einen höheren Zinssatz um 0,5 %.

Die Bausparkasse der österreichischen Sparkassen bietet vier verschiedene Kategorien an:

  • das konservative, herkömmliche Bausparen,
  • das PLUS-Sparen,
  • das goldene Bausparen und
  • zusätzlich 4 Jahre länger sparen.

Der Plussparer kalkuliert mit variablen Zinssätzen. Der Gewinn kann zwischen 260 und 1.170 Euro liegen. Das goldene Bausparen wird mit einer Einmalzahlung festgelegt.

Die Entscheidung liegt beim Kunden, ob die Zinsrechnung variabel oder flexibel abgewickelt werden soll. Vier Jahre länger sparen würden bei einem Guthaben von 5.000 Euro immerhin zwischen 10.154 und 10.245 Euro betragen.

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital – Vergleich

Die Vor- und Nachteile wurden bereits erläutert. Allerdings sollte dem Kreditnehmer klar sein, dass in der Regel 120 % der Kreditsumme bei einer Vollfinanzierung zurückgezahlt werden müssen.

Sollten in diesem immerhin recht langen Zeitraum Reparaturen oder Instandsetzungen anstehen, können diese Ausgaben zu einem finanziellen Engpass führen, wenn keine Ersparnisse vorhanden sind. Die Vollfinanzierung ist nur von Personen realisierbar, die in einem unkündbaren Arbeitsverhältnis stehen und darüber hinaus über Sicherheiten verfügen.

Kredit und Miete – Doppelbelastung

Einige Banken haben Verständnis für ihre Kunden und akzeptieren eine rückzahlungsfreie Zeitspanne. In dieser Zeitspanne sollte der Umzug stattfinden und alle Nebenkosten beglichen sein. Kredit und Miete sind für viele Konsumenten nicht tragbar.

Wie viel Kredit bekommt eine Einzelperson?

Die Banken werden in erster Linie die Kreditwürdigkeit überprüfen; die Kredithöhe ist von der Bonität abhängig.

Wichtige Kriterien sind:

  • Sind Eigenmittel vorhanden,
  • wie hoch belaufen sich die derzeitigen aktuellen Gesamtschulden,
  • existiert ein festes Arbeitsverhältnis,
  • laufende Kosten, die monatlich anfallen.

Gründe, die zu Kreditabsagen führen:

  • unregelmäßiges Einkommen, befristetes Arbeitsverhältnis oder Arbeitslosigkeit,
  • keine Sicherheiten,
  • bestehende Schulden sind zu hoch,
  • Auskunfteien geben negative Informationen.

Haus kaufen, was muss bedacht werden

Die vernünftige Finanzierungsplanung sorgt für eine gute Einschätzung, welche finanziellen Möglichkeiten bestehen, eine Immobilie zu erwerben. Häufig werden individuelle Lösungen gemeinsam mit der Bank für den Hauskauf gefunden.

Die Nebenkosten werden oft nicht berücksichtigt, sodass der Finanzrahmen äußerst knapp wird:

  • Eventuelle Provision für den Makler,
  • Notargebühren,
  • die Grundbucheintragung ist leider auch nicht kostenlos,
  • Grunderwerbssteuer,
  • Modernisierungen bei einer gebrauchten Immobilie.

Wer zu eng kalkuliert, wird die monatlichen Raten nicht zahlen können; daher ist eine vernünftige Berechnung hilfreich.

Egal ob für den Hauskredit oder einen herkömmlichen Kredit, die Unterlagen wie der Gehaltszettel, der Identitätsnachweis, die Haushaltsrechnung, verbunden mit der Kostenaufstellung, werden von jedem Kreditinstitut verlangt. Der Hypothekarkredit wird von vielen Österreichern in Anspruch genommen.

Die Vorteile sind eine Überlegung wert;

  • Der Zinssatz wird variabel oder flexibel gehandhabt,
  • die Zinsen werden grundsätzlich dem EURIBOR, also Zinsindikator, angepasst.
  • Laufzeiten können bis zu 40 Jahren betragen,
  • Sondertilgungen sind möglich,
  • Darlehenssumme kann frei gewählt werden,
  • Vollfinanzierung für eine Immobilie ist möglich,
  •  jede Bank arbeitet mit diesem Finanzierungsmittel.

Die Bank besichert die Immobilie, sodass die Immobilie gleichzeitig der Bank als Sicherheit dient.

Wohnungskauf mit eigenen Mitteln

Als Faustregel für den optimalen Kredit werden zwischen 15 und 40 % Eigenkapital kalkuliert. 100 % Kredit, also ohne eigenes Kapital, werden zwar gewährt, aber, wie bereits erläutert, sind die Zinsen höher. Was zählt zum Eigenkapital?

  • Sämtliche Ersparnisse gehören zum eigenen Vermögen,
  • Darlehen, die vom Arbeitgeber oder Verwandten, Bekannten gewährt werden, gehören in diesem Falle zum Eigenkapital,
  • ein Grundstück ist ein wesentlicher Bestandteil des Vermögens,
  • Lebensversicherung und Bausparverträge, die zu einem späteren Zeitpunkt fällig werden, gehören ebenfalls in diese Kategorie; für Sondertilgungen sind diese Beträge ins Auge zu fassen.
  • Aktien sollten nicht unerwähnt bleiben,
  • wertvoller Schmuck.

Die Bürgschaft als Eigenkapital ist ebenfalls eine Lösung. Der Bürge muss über Sicherheiten verfügen, um die unsichere Lage des Kreditnehmers zu festigen. Die Bürgschaft ist nicht kündbar, auch nicht bei einem etwaigen Streit.

Die Kreditwürdigkeit des Bürgen wird gemindert. Sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, muss der Bürge zahlen, gleichgültig, ob finanzielle Probleme entstehen oder nicht. Bürgen sind meist die Ehefrau oder Ehemann, die Eltern oder Geschwister. Eine andere Art Bürgschaft ist die Gewährleistungsbürgschaft. Der Bauunternehmer garantiert, dass innerhalb der festgelegten Frist keine Mängel auftreten. Sollte das wider Erwarten doch geschehen, übernimmt der Bauunternehmer die kostenlose Beseitigung.

Immobilienfinanzierung für Beamte

Die Finanzierung für Beamte ist selbstverständlich leichter durchzusetzen, da Beamte in der Regel über ein festes Einkommen verfügen und nicht grundlos gekündigt werden können. Der Hypothekarkredit ist optimal für Beamte.

Finanzierung Immobilie Vergleich

Eine Tabelle veranschaulicht ein Beispiel. Die Immobilie befindet sich in Wien und kostet 180.000 Euro, Laufzeit 10 Jahre.

Effektivzins p.a. Sollzins p.a. Rate / Restschuld

  • 1,27 % 0,9 % 940,50 € 86.266,13 €
  • 1,5 % 1,10 % 975 € 85.411,77 €
  • 2,5 % 2,10 % 1125 € 81.000,77 €

Die unterschiedliche Zinsberechnung führt zu stark voneinander abweichenden Monatsraten.
200.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital.

  • 30 Jahre Laufzeit,
  • 1,125 % Zinssatz,
  • monatliche Rate 654,83 Euro,
  • Gesamtkosten betragen 235.739 Euro.

Tipps für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Den Kredit beantragen, wenn derzeit mit niedrigen Zinssätzen gearbeitet wird, ist ein kluger Schachzug. Verschiedene Anbieter und Banken untereinander vergleichen. Gibt es Sicherheiten, die für einen günstigeren Kreditabschluss sorgen?

Es ist sinnvoll, möglichst umfassende Sondertilgungen zu leisten, um den Gesamtkredit schneller zu tilgen. Nicht jeder Kreditnehmer erhält einen so hohen Kredit ohne Eigenkapital. Wenn keine Sicherheiten und darüber hinaus kein Eigenkapital zur Verfügung stehen, ist es äußerst schwierig, einen derartigen Kreditantrag zu bekommen. Wie bereits erwähnt, ist ein Bürge nicht so schnell zu finden.

Viele Banken kommen den Kunden entgegen, indem die Bank als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Somit besteht eine gewisse Sicherheit für den Kreditgeber. Mit der entsprechenden Formel kann der Kunde die monatliche Rate mithilfe eines Kreditrechners ermitteln.

Die genaue Rate muss bekannt sein, um die finanzielle Planung einschließlich der monatlichen Fixkosten exakt zu kalkulieren. Ein Kalkulationsfehler kann zur finanziellen Katastrophe führen. Häufig werden bei der Planung Fixkosten vergessen oder Kosten, die vierteljährlich berechnet werden. Ein finanzielles Polster muss daher geschaffen werden, da die Kreditlaufzeit zu lang ist. Außerdem darf die monatliche Rate nicht zu großzügig ausfallen, damit keine defekte Waschmaschine oder Auto zum finanziellen Zusammenbruch führen.

Die sichere Immobilienfinanzierung

Die Baufinanzierung kann nicht mit einem klassischen Kredit verglichen werden. Die Laufzeit, die sich über Jahrzehnte hinzieht, ist zu berücksichtigen. Es ist sinnvoll, Versicherungen abzuschließen, die sich auf Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit spezialisiert haben.

Die signifikanten Punkte sind zu beachten:

  • Die gesamten Einnahmen und Ausgaben müssen präzise aufgeführt und addiert werden.
  • Die Kalkulation muss sehr straff gehandhabt werden, keineswegs großzügig kalkulieren oder geschätzte Werte berücksichtigen.
  • Ist Eigenkapital vorhanden? Soll es zur Sicherheit verbleiben? In diesem Falle handelt es sich um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, also eine Vollfinanzierung.
  • Überprüfung entsprechender Versicherungen, wie erwähnt, um einer finanziellen Misere vorzubeugen.
  • Die Beantragung des Hauskredites sollte in einer günstigen Niedrigzinsphase verwirklicht werden.

Der konservative Wohnbaukredit wird häufig in Österreich in Anspruch genommen. Das variable Darlehen basiert auf der Zinsfestsetzung des Interbankensatzes Euribor. Der Fixzinskredit hingegen arbeitet mit Zinssätzen, die für eine bestimmte Zeitdauer festgelegt sind. Ansteigende Zinsen tangieren den Kunden nicht, allerdings auch nicht die niedrigere Zinsphase.

Wie wird eine Eigentumswohnung finanziert?

Die Probleme beginnen bereits bei der Suche eines geeigneten Objektes. Viele Österreicher schätzen ihre finanziellen Möglichkeiten falsch ein. Das ausgesuchte Objekt mag zwar erstklassig sein, in allen Belangen optimal. Allerdings ist das Problem, das Objekt ist ganz einfach zu teuer.

Die gebrauchte Immobilie ist ebenfalls unwiderstehlich schön, die muss gekauft werden. Es wird aber nicht bedacht, dass in diesem Falle Instandsetzungen und weitere Nacharbeiten auch dieses Objekt in eine Schuldenfalle verwandeln.

Die Nebenkosten wie Grundbucheintragung, Notargebühren usw. werden als nicht so relevant angesehen. Wenn das Geld aufgebraucht ist, sind diese Nebenkosten jedoch äußerst relevant. Der Kunde muss mit Bedacht und Ruhe ein, für seine Geldbörse, geeignetes Objekt suchen, nicht seine persönlichen Wünsche in den Vordergrund stellen. Das ist hart, aber bevor diese Angelegenheit böse endet, ist Vernunft angesagt und professionelles Abschätzen der infrage kommenden Objekte, die keine finanziellen Möglichkeiten überschreiten.

Baufinanzierung – Zinssätze berücksichtigen

Einer der wichtigsten Faktoren ist die Zinsberechnung. Ein Hauskredit läuft in der Regel Jahrzehnte; die Zinsberechnung hängt ab von der Laufzeit. Fix verzinste Kredite werden von Experten empfohlen. Variabel verzinste Kredite sind derzeit empfehlenswert; jedoch ist die Zinsentwicklung nicht vorher zu ermitteln. Ein halber Prozentpunkt sorgt schon für eine stattliche Gesamtsumme im Laufe der Jahre.

Beim Vergleich sollten folgende Punkte transparent dem Kreditnehmer zugänglich sein:

  • Die Nettokreditsumme wird bei der Kalkulation berücksichtigt,
  • sämtliche Belastungen müssen akribisch aufgeführt werden,
  • der effektive Jahreszinssatz,
  • Laufzeit,
  • welche Sicherheiten werden verlangt, ist eine Bürgschaft notwendig,
  • wie hoch ist die Provision für den Kreditvermittler, falls keine Bank die Abwicklung direkt erledigt, sondern die Formalitäten durch den Vermittler realisiert werden.

Das Cap-Darlehen basiert grundsätzlich auf variablen Zinssätzen, ob es von Vorteil oder Nachteil für den Kreditnehmer ist, lässt sich allerdings nicht voraussagen. Das Forward-Darlehen ist auf die Zukunft fixiert. Günstige Konditionen können bis zu fünf Jahren festgelegt werden. Dieses Darlehen ist eine Alternative zur Anschlussfinanzierung, das heißt der ursprünglich aufgenommene Kredit ist nach Laufzeitende noch nicht getilgt.

Hauskauf mit entsprechender Finanzierung

Vieles spricht für das Eigenheim. Der Hausbau verbirgt Risiken bezüglich Verzögerungen oder unvorhersehbaren Ereignissen. Die fertige Immobilie ist zeitnah zu nutzen. Die Zeitersparnis ist für den Verbraucher ein wichtiger Faktor.

Der Planungs- und Arbeitsaufwand steht in keinem Verhältnis vom Hausbau zur fertigen Immobilie. Die finanzielle Abwicklung ist ebenfalls wesentlich einfacher abzuwickeln. Der Preis steht fest, die Nebenkosten sind transparent. Mit außergewöhnlichen Belastungen ist nicht zu rechnen.

Ob Alt- oder Neubau ist die Frage, wobei beim Altbau eventuelle Instandsetzungen berücksichtigt werden müssen. Steht eine Sanierung an, kann das Haus vom neuen Eigentümer individuell in der Raumaufteilung oder anderen Elementen gestaltet werden. Allerdings ist jede diesbezügliche Aktivität mit Ausgaben verbunden.

Gesetzliche Richtlinien beim Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muss die komplette Anschrift vom Verkäufer und vom Käufer enthalten. Außerdem ist der Name der Gemeinde anzugeben, in der sich das Haus oder die Immobilie befindet. Die Unterschriften des Käufers und Verkäufers müssen zwingend vom Notar beglaubigt werden. Für die Eintragung im Grundbuch ist es wichtig, ob das Haus als Ferienwohnung oder Hauptwohnsitz genutzt wird. Wer in Österreich einen Hauptwohnsitz käuflich erwirbt, wird automatisch steuerpflichtig.

Lohnt sich der Kauf von Altbauten?

An dieser Stelle sollte vom Sachverständigen festgestellt, in welchem Umfang Sanierungen notwendig werden.

Ist das Fundament betroffen, ist der Kauf des Altbaus nicht empfehlenswert. Wer über 100.000 Euro für die Sanierung kalkulieren muss, sollte sich diesen Kauf gut überlegen. Wenn die Sanierungskosten gar den Wert des Hauses überschreiten, ist es wohl für jeden Konsumenten klar, dass auf andere Kaufmöglichkeiten zurückgegriffen werden muss.

Fazit:
Wer ein gutes Einkommen hat, ein festes Beschäftigungsverhältnis, ob Beamter oder Angestellter, hat Chancen die Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu verwirklichen. Die Bonitätsprüfungen sind selbstverständlich für Kredite in dieser Kategorie sehr streng und sorgfältig.

Wenn keine Sicherheiten vorhanden sind, kann die Bank allerdings bis zur Tilgung des Kredites als „Eigentümer“ fungieren und gegebenenfalls über die Immobilie verfügen, wenn Raten nicht bezahlt werden oder finanzielle Probleme eine Weiterzahlung unmöglich machen. Wer einen Bürgen findet, der über eine gute Bonität verfügt, kann selbstverständlich der Bank den Bürgen präsentieren. Oft müssen Verbraucher kompromissbereit sein, denn die Traumimmobilie ist unerschwinglich, die Alternativen müssen in Betracht gezogen werden.

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